Flippaus: Näin me se tehdään

Listaan tähän muutamia asioita, kuinka me toimitaan ja jotka me koemme tärkeiksi flippauksessa.

Rahoitus. Rahoitus täytyy olla ihan ensimmäiseksi kunnossa. Olemme ostaneet kaikki flippausasuntomme lainarahalla. Tämä on luonnollisesti mahdollista niin, että meillä on tarjota ostettavan asunnon lisäksi riittävästi muita vakuuksia pankille. Lainat ovat bulletlainoja, eli maksamme lainasta pelkkiä korkoja, kunnes se kuitataan kokonaan pois asunnon myynnin yhteydessä. Ainakin tällä hetkellä korot ovat alhaalla, joten kustannusta ei tulee montaa kymppiä kuukautta kohti. Asunnon remonttiin me sen sijaan käytämme omia varojamme.

Nopeat liikkeet on näyttäviä. Kun rahoitus on kunnossa, seuraavana pääseekin etsimään asuntoa. Sopivia flippausprojekteja ei tule kovin usein vastaan, ja mekin olemme käyttäneet jokaisen asunnon etsintään vähintään useita viikkoja, ellei kuukausia. Kerron vielä tuonnempana tarkemmin, mitkä ovat meidän kriteerimme hyvälle flippausasunnolle. Sitten kun sopiva asunto löytyy, täytyy olla nopea ja toimia heti! Itse päivystän aika tiiviisti myyntiin tulevia asuntoja ja heti kun sopiva löytyy, välittömästi yhteys kiinteistönvälittäjään ja yksityisnäytölle! Jos asunto on tuntunut sopivalta, olemme tehneet jokaisen asunnon kohdalla tarjouksen jo näytöllä (tai välittömästi sen jälkeen, jos se halutaan sähköisenä). Tämä on ollut toimiva strategia, nopeus on ollut valttia! Olemme myös pyytäneet tuttuja välittäjiä ilmoittamaan etukäteen, mikäli heille tulee sopiva asunto myyntiin, mutta kaikki asunnot olemme löytäneet tähän mennessä ihan yleisestä myynnistä.

Tällainen asunto me ostetaan! Sitten niitä kriteerejä. Niin kuin muutenkin asuntoa ostettaessa, tärkein on varmasti sijainti. Sijainnin täytyy olla haluttu, jotta ostajia löytyy. Tähän mennessä kaikki asuntomme ovat sijainneet Tampereen trendikkäimmässä kaupungiosassa Kalevassa, tulevan ratikkareitin varrella. Halutulla alueella asunnon hinnassa on myös nousupotentiaalia enemmän kuin syrjäisemmällä, ei ehkä niin halutulla alueella, jossa huono- ja hyväkuntoisten asuntojen välinen hintaero ei ole niin suuri. Remonttiin kuitenkin menee periaattessa sama summa riippumatta asunnon sijainnista. Taloyhtiö on myös tärkeä ostokriteeri. Isoja remontteja ei saa olla tulossa, vastike saisi olla kohtuullinen ja tontin vuokrasopimus ei saa olla lähiaikoina umpeutumassa (tai sitten sen kustannusvaikutukset pitää olla jo tiedossa). Tähän asti kaikki asuntomme ovat olleet kaksioita. Tämäkin on mietitty strategia. Yksiön remontoiminen maksaa melkein saman verran kuin kaksion. Molemmissa on yleensä yksi keittiö ja yksi kylppäri, jotka ovat ne ylivoimaisesti kalleimmat remontoitavat. Loppu on sitten edullisempaa pintaremonttia. Yksiöiden hintaa ei ole kuitenkaan mahdollista nostaa remontilla niin paljon kuin kaksion. Lisäksi yksiöt ovat enemmän sijoittajien suosiossa, ja he eivät ole ehkä valmiita maksamaan hyvin ja tyylikkäästi remontoidusta asunnosta ”ylimääräistä” (ja pienentämään näin vuokratuottoa), toisin kuin ne ostajat, joille asunto tulee omaan käyttöön. Kaksiota isommat asunnotkaan eivät ole poissuljettuja; sellaisenkin voisimme hyvin ostaa, mutta niiden remonttiin saa sitten vaan varata vähän enemmän aikaa ja työtä.

Budjetti. Budjetti on varmasti aikataulun ohella tärkeimpiä asioita remonteissa. Tässä asiassa me varmasti poikkeamme suurimmasta osasta flippaajia (ja muita remontoijia). Meillä ei koskaan ole budjettia mietittynä, kun aloitamme remontin! 😀 Toki silloin kun pohdimme tietyn asunnon ostoa, pyörittelemme mielessämme, paljonko remonttiin suunnilleen menisi rahaa ja paljonko asunnosta jäisi voittoa. Mutta sen jälkeen budjettia ei mietitä. Ei tätä varmasti voi kaikille suositella, mutta meillä tämä on toiminut loistavasti. Tämä kun on meille kuitenkin kiva harrastus eikä meidän toimeentulo ole tästä kiinni, niin emme halua ottaa tästä asiasta ylimääräistä stressiä. Totta kai me vertailemme hintoja ja pyrimme pääsemään edullisesti silloin, kun se on järkevää. Mutta emme myöskään kaihda hienoja ja laadukkaita ratkaisuja sen takia, että ne maksaisivat vähän enemmän. Tässäkin varmasti poikkeamme valtaosasta flippaajia. Mielestämme mahdollisimman halvasti, perusmateriaaleilla tehdyn remontin näkee jo kauas. Mieluummin satsaamme vähän enemmän, ja olemmekin huomanneet, että nämä satsaukset tulevat kyllä takaisin korkeampana myyntihintana sekä lyhyenä myyntiaikana.

Aikataulu. Budjetin ohella tärkeimpiä asioita remontissa. Yllätysyllätys, aikatauluakaan meillä ei ole! 😀 Remontoimme ihan normaalin päivätyön ohessa harrastuksena, joten miksi ottaa stressiä aikataulusta. Remontti vie joka tapauksessa oman aikansa ja täytyy hyväksyä, että siihen menee aikaa enemmän kuin ammattilaiselta, joka tekee tätä työkseen. Toki silloin, kun on sovittu esim. sähkärin kanssa käynti asunnolle, tietyt hommat täytyy saada valmiiksi ennen kuin sähkäri voi tehdä oman työnsä. Tietysti asunnosta menee kuluja koko ajan kun remontti on käynnissä. Esim. vastikkeet täytyy maksaa joka kuukausi, samoin sähköt, vakuutukset jne. Ja uutta asuntoa emme osta ennen kuin edellinen on myyty, joten asuntoja tulee remontoitua määrällisesti vähemmän kuin sellaisilla ihmisillä, joilla on mahdollisuus panostaa tähän ajallisesti enemmän.

Remontti. Teemme mahdollisimman paljon itse, pois lukien putki- ja sähkötyöt sekä vedeneristykset ja laatoitukset ynnä muut sellaiset työt, joihin vaaditaan erillinen lupa (esim. asbestipurku, jota ei vielä tosin ole tullut flippausprojekteissa vastaa, kopkop). Lisäksi olemme teettäneet sellaisia töitä, joissa kohtuullisella rahallisella panostuksella säästää aikaa/hikeä/kirosanoja antamalla ne ammattilaisen tehtäväksi. Esimerkkeinä kolmannessa flippausprojektissa teetetty väliseinän purku sekä roskien roudaus kaatopaikalle, jonka mielellään annamme tehtäväksi ulkopuoliselle avaimet käteen -periaatteella. Lisäksi ostamme remonttitarvikkeille kotiinkuljetuksen aina kun se on mahdollista. Näin säästää hurjasti aikaa, koska meillä ei ole pakettiautoa tai peräkärryä, ja niiden vuokraus on aina oma shownsa. Remonteista mainitsinkin jo ylempänä, että ne toteutetaan laadukkailla ja trendikkäillä materiaaleilla. Mietimme jokaisen asunnon kohdalla, millaiset materiaalit ja värimaailma sinne sopisi. Näin olemme voineet tehdä jokaiseen asuntoon ihan omanlaisensa remontin. Toinen tärkeä asia pitää mielessä on kohderyhmä, eli millainen ostaja asunnolla olisi, mitä hän arvostaisi ja mihin hän asunnossa ihastuisi.

Entä sitten kun vituttaa? Ei JOS, vaan KUN… 😀 Ei tämä aina ole ruusuilla tanssimista. Aika usein on, mutta ei ihan aina. Fiilikset menee vähän vuoristorataa; sitten kun saa jotain hienoa tai näkyvää aikaiseksi, siitä saa taas uutta intoa. Mutta varsinkin purkuvaiheessa saattaa iskeä lamaannus, kun asuntoa revitään ja puretaan pois uuden tieltä ja sotkua ja pölyä on koko asunto täynnä. Myöhemmissäkin vaiheissa voi iskea tympääntyminen, jos jotain yksitoikkoista hommaa joutuu jatkamaan päivästä toiseen eikä valmista näytä tulevan millään. Tai jos joku työvaihe ei tunnu millään onnistuvan ja tekisi mieli sadannen yrityksen jälkeen vaan lyödä hanskat tiskiin. Sitten KUN näin tapahtuu, kannattaa ottaa vähän vapaata remppatouhuista ja tehdä välillä jotain ihan muuta. Yhden-kahden lepopäivän jälkeen onkin taas jo päästävä raksalle, ja vitutus on unohtunut.

Asunnon myynti. Olemme myyneet asunnot itse ilman kiinteistönvälittäjää. Ensimmäisen asunnon kohdalla vaihtoehtona oli antaa asunto myyntiin välitysliikkeelle, ja meillä kävikin pari välittäjää katsomassa asuntoa ja tekemässä hinta-arvion ja välityspalkkiotarjouksen. Päädyimme kuitenkin myymään asunnon itse. Joissain asunnoissa välittäjä tuo varmasti lisäarvoa, mutta kaksio Kalevassa on varmasti tällä hetkellä se helpoiten myytävä yksittäinen asuntotyyppi Tampereella. Lisäksi välityspalkkio olisi syönyt tuottoja aika hurjasti. Ensimmäisen asunnon kohdalla päädyimme palkkaamaan stailaaja-valokuvaajan, joka kalusti asunnon ja otti siitä myyntikuvat. Toisen asunnon kuvat otimme itse kalustamattomasta asunnosta. Jatkossakin tulemme hoitamaan koko myyntiprosessin itse. Opiskelen sisustusalaa, joten asunnon myyntistailaus onnistuu tarvittaessa hyvin omin voimin. Itse asunnon myynti on ollut kahdessa ensimmäisessä kohteessa todella vaivatonta; molemmista asunnoista sovittiin kaupat 8 päivää sen jälkeen, kun ne oli laitettu myyntiin. 🙂