Seitsemännen kohteen remonttia odotellessamme ajattelimme kirjoitella tänne blogiin yleisemmin vinkkejämme flippaukseen liittyen. Emme ole ammattilaisia flippauksen tai muutenkaan remontoinnin alalla, vaan tämä on meille harrastus, jota teemme normaalien päivätöiden ohessa. Paljon olemme toki kuuden flippauskohteen aikana jo oppineet, ja tämän postauksen tarkoituksena onkin jakaa vinkkejä sellaisille lukijoille, jotka ovat kiinnostuneita flippauksesta ja ehkä miettivät vasta ensimmäisen fllippauskohteen hankintaa. Lista ei varmastikaan ole täydellinen, vaan tässä on oman kokemuksemme mukaan tärkeimpiä huomioitavia asioita. Näitä ei pidä myöskään ottaa suosituksina tehdä asiat juuri näin, vaan jokaiselle kehittyy tietysti se oma strategiansa, miten nämä asiat haluaa tehdä.
Olemme kirjoitelleet tänne blogiin reilu 2 vuotta sitten omasta flippausstrategiastamme. Tuossa vaiheessa meillä oli vasta 2 kohdetta takana, mutta perusperiaatteet pätevät edelleen, joskin jotain hienosäätöä on toki saattanut toimintatapoihin tulla. Mutta kannattaa ilman muuta lukaista myös tuo aikaisempi postaus täältä.
Tässä siis vinkkejä:
Tutustu markkinaan. Tärkeimpiä asioita flippauksessa on tutustua alueeseen, jolta suunnittelee kohteen ostavansa. Valitse alue, joka on asunnonostajien keskuudessa haluttu, jolloin valmiin kohteen saa helposti myytyä. Me esim. toimimme Tampereella, joka on vetovoimainen kaupunki, ja olemme keskittyneet kahteen kaupunginosaan, Kalevaan ja Tammelaan, jotka ovat todella haluttuja alueita. Tutustu alueen hintatasoon, jotta sinulle tulee tuntuma siitä, paljonko rempattavasta asunnosta kannattaa maksaa, ja toisaalta, kuinka paljon valmiista asunnosta on mahdollista saada. Kun kiinnostava kohde tulee myyntiin, osaat arvioida, millainen tarjous asunnosta kannattaa tehdä, ja huomaat myös mahdolliset pikkuisen alihintaan myynnissä olevat kohteet. Mieti myös ajankohtaa. Tällä hetkellä asuntomarkkinat ovat maailmantilanteen takia aika epävarmassa vaiheessa, ja asuntojen hintojen ennustetaan jopa laskevan osassa maata. Onneksemme Tampereen vetovoimaan tunnutaan luottavan edelleen, ja täällä asuntojen hintojen odotetaan pysyvän ennallaan. Mutta jos tällä hetkellä suunnittelee ensimmäisen flippauskohteen hankintaa, kannattaa tiedostaa, että riskit voivat olla isommat kuin aiemmin.
Tutustu mikromarkkinaan. Ei riitä, että tutustuu alueeseen, vaan on tunnettava myös alueen mikromarkkina. Tämä tarkoittaa sitä, että myös yksittäisessä kaupunginosassa voi olla alueita, jotka ovat houkuttelevampia kuin toiset. Myös taloyhtiöissä on eroja, eli samalla alueella voi olla todella arvostettuja ja/tai hyvinhoidettuja taloyhtiöitä. Eroja taloyhtiöiden välillä on esim. siinä, onko remontit tehty ajallaan, kuinka iso hoitovastike on, onko taloyhtiö omalla vai vuokratontilla jne. Meidän kohdealueellamme on paljon vuokratontilla sijaitsevia taloyhtiöitä, emmekä pidä siitä pääsääntoisesti ongelmana. Monen taloyhtiön tontin vuokrasopimus on kuitenkin lähiaikoina umpeutumassa, ja vuokriin voi olla tulossa roimia korotuksia. Tämä täytyy ottaa tietysti huomioon, jos vuokrasopimusta ei ole vielä uusittu. Voisimme tässä kohtaa kertoa sellaisenkin esimerkin, että kohdealueellamme on myös sellaisia taloyhtiöitä, joilla ei ole ollenkaan voimassa olevaa tontin vuokrasopimusta. Vuokrasopimus on umpeutunut jo pari vuotta sitten, ja taloyhtiö ja tontin omistaja ovat siitä asti neuvotelleet uusista vuokraehdoista. Tällaista taloyhtiötä pidämme suurena riskinä. Useat pankit eivät nimittäin myönnä lainaa asunnon ostoon näistä taloyhtiöistä. Vaikka itse saisitkin lainan kohteen ostoon (tai ostat sen ilman lainaa), tulevat asunnonostajat eivät lainaa välttämättä saa, jolloin se karsii hurjasti potentiaalisia ostajia.
Hoida rahoitus kuntoon etukäteen. Tilanne taitaa yleisimmin olla se, että flipattavat kohteet ostetaan lainarahalla. Näin myös me teemme, eli nostamme lainaa asunnon myyntihinnan verran, ja remontin (sekä mahdollisen taloyhtiölainan lyhennyksen) maksamme omilla rahoillamme. Kun potentiaalinen kohde tulee myyntiin, ratkaisut on yleensä tehtävä todella nopeasti. Hoida siis pankkisuhteet kuntoon ja keskustele jo etukäteen, millaiseen asuntoon, miltä alueelta ja millaisella budjetilla saat pankilta rahoituksen. Ideaalitilanne on tietysti sellainen, että voit tehdä kohteesta ostotarjouksen heti, koska jos joudut siinä vaiheessa ottamaan yhteyttä pankkiin ja kysymään luvan tarjouksen tekoon, olet luultavasti jo auttamatta myöhässä. Me olemme ottaneet kaikkien kohteiden ostoon bullet-lainan, mikä tarkoittaa sitä, että maksamme laina-ajalta vain korot, ja koko laina kuitataan pois sitten, kun valmis kohde on myyty.
Älä jahkaile ostotarjouksen kanssa. Kuten tuolla ylempänä oli jo puhetta, yleensä ostopaikat tulevat nopeasti. Kun kiinnostava kohde tulee myyntiin, kannattaa heti sopia näyttö ja tehdä tarjous välittömästi sen jälkeen. Jotkut varmasti ostavat asuntoja näkemättäkin, mutta meistä ainakin jompi kumpi on aina nähnyt asunnon ennen ostotarjouksen tekoa. Ainahan tarjoukset eivät tietenkään mene läpi, ja mekin olemme monesti tehneet tarjouksia useasta kohteesta ennen kuin tärpännyt. Tähän mennessä nopeus on ollut valttia ostotarjouksen teossa, mutta uusimmassa kohteessame emme noudattaneet tuota omaa neuvoamme, vaan teimme tarjouksen asunnosta, joka oli ollut jo pitkään myynnissä ja jonka hintaakin oli viilattu useaan kertaan. Saa nähdä, oliko tämä hyvä vai huono taktiikka.
Älä ahnehdi ensimmäisen kohteen kanssa. Jos olet ostamassa ensimmäistä flippauskohdetta eikä remontoinnista ole muutenkaan juuri kokemusta, aloita mieluummin vähän helpommalla kohteella. Näin saat tuntumaa siihen, mitä se remontointi ihan oikeasti on. Se on nimittäin paljon työläämpää, sotkuisempaa ja kaoottisempaa kuin voit edes aavistaa. Toki jos suunnittelet ulkoistavasi remontin joko kokonaan tai osittain, tällä seikalla ei ole niin suurta merkitystä. Toki sitten remonttikustannuksetkin nousevat. Meidän ensimmäinen kohteemme oli ”helppo”, koska siinä remontointiin muuten koko asunto lattiasta kattoon, mutta kylpyhuoneen n. 10 vuotta vanha laatoitus jätettiin paikoilleen (toki kylppärin kaikki kalusteet vaihdettiin). Tuon ensimmäisen kohteen jälkeen olemme tehneet tosi isojakin remontteja, joissa on esim. siirretty ja laajennettu kylppäriä, ja muutenkin kaadettu väliseiniä. Isojakaan remontteja ei kannata pelätä, mutta suosittelemme, että ensimmäinen kohde voisi olla hieman helpompi, ellei ole jo tosi kokenut remontoija.
Tee karkea budjetti. Budjetti kannattaa miettiä ainakin sillä tarkkuudella, että osaat asuntonäytöllä käydessäsi hahmottaa, kuinka paljon asunnon remonttiin suunnilleen menee rahaa. Näin osaat tehdä asunnon ostotarjouksen niin, että saat vielä remontin jälkeen haluamasi tuoton valmiin asunnon myydessäsi. Ja toisaalta osaat myös jättää sellaiset kohteet kokonaan väliin, joista ei saa remontin jälkeen millään kannattavaa. Tämä vinkkimme olisi voinut myös olla Älä tee tarkkaa budjettia. Itse emme tee tarkkaa remonttibudjettia, mutta toki on varmasti sellaisiakin ihmisiä, jotka haluavat etukäteen laskea ja taulukoida hyvin tarkkaan, kuinka paljon mihinkin menee rahaa. Tässä voi tulla eteen sellainen ongelma, että varsinkin jos on ensikertalainen, on ihan mahdotonta hahmottaa, mihin kaikkeen sitä rahaa remonttia tehdessä uppoaa. Näin budjetti paukkuu väistämättä, ja siitä voi tulla suurikin stressi, mikäli rahaa ei ole käytettävissä enempää kuin mitä remonttiin on etukäteen (alakanttiin) budjetoinut. Kustannuksia kannattaa toki miettiä ja seurata läpi remontin. Hintoja kannattaa ilman muuta vertailla ja seurata tarjouksia. Vaikka haluaisi tehdä laadukkaan remontin, kaikki ei voi olla aina sitä kalleinta, vaan kannattaa tietysti pyrkiä säästämään siellä, missä se on mahdollista. Tähän voisi antaa esimerkin tästä keittiön hanasta, jonka ostimme jo etukäteen tulevaan kohteeseen, kun sattui silmään hyvä tarjous, jossa sitä myyntiin reilun 60 %:n alennuksella.
Älä tee aikataulua. Jos harrastat flippausta normaalin päivätyön ja muun elämän ohessa, älä tee tiukkaa remonttiaikataulua. Usko meitä, se kusee kuitenkin. Sen sijaan on tärkeää hahmottaa remonttikokonaisuus sillä tasolla, että eri vaiheiden aikataulutus ja organisointi onnistuu. Osaat esimerkiksi tilata keittiön ja kodinkoneet kohteeseen suunnilleen oikeaan aikaan, etteivät ne ole kovasti tiellä remonttia tehdessä, tai toisaalta niiden puute ei viivästytä muita hommia. Tai tiedät, missä remontin eri vaiheissa putkaria ja sähkäriä tarvitaan. Ja muutenkin tiedät, missä järjestyksessä hommat kannattaa tehdä.
Tee remonttisuunnitelma. Vaikka olisi kova hinku aloittaa jo remontti, kannattaa malttaa mielensä sen verran, että suunnittelee hetken tulevia materiaalivalintoja, värimaailmoja sekä tilankäytöllisiä ja rakenteellisia ratkaisuja (seinänpurut, kylppärin laajennukset, uudet sähköt ym.). ”Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty” ei ehkä ihan kirjaimellisesti päde näissä remonttihommissa, mutta siitä on kovasti apua, että tietää, mitä on tekemässä. Ja muutenkin remontin kulusta voisimme antaa sellaisen vinkin, että asiat kannattaa tosiaan tehdä oikeassa järjestyksessä. Eli vaikka kuinka haluaisi tehdä ensin kaikkia kivoja hommia, ne purkuhommat kannattaa vaan tehdä ihan järjestelmällisesti pois alta ennen kuin rupeaa tekemään uutta pintaa minnekään.
Hanki hyvät ja luotettavat kumppanit. Tämä on ihan ensiarvoisen tärkeää. Kun löydät hyvät tekijät, joihin voit ottaa yhteyttä aina uusissa projekteissa, sinulla on muutama stressattava asia (mikäli on stressaamiseen taipuvainen luonne) vähemmän. Tuttujen kavereiden kanssa on helppo asioida, he tuntevat toimintapasi, heiltä saa myös hyviä neuvoja ja ennen kaikkea voit luottaa siihen, että hommat hoituvat niin kuin on sovittu. Tällaisia ammattilaisia olisi hyvä olla ainakin putkari, sähkäri ja vedeneristäjä/laatoittaja, joita tarvitaan lähes jokaisessa kohteessa.
Tee laadukasta ja kivan näköistä. Tämä pätee sekä materiaaleihin että työn jälkeen. Ihan samalla vaivalla remontin tekee kunnolla, eli kun kerran remonttia ruvetaan tekemään, tehdään sitten kunnolla eikä mitään puolivillaista p***aa. Huonosti tehdyn remontin näkee jo kauas. Älä tee kaikkia kohteita samalla sabluunalla (senkin näkee jo kauas), vaan tee remontti aina yksilöllisesti asunnon, ja mahdollisesti aikakauden, mukaan. Esim. eräässä kohteessa löysimme useiden lattiakerrosten alta alkuperäisen 40-luvun lautalattian, jonka ilman muuta otimme esiin ja kunnostimme. Ja eräässä toisessa kohteessa olohuoneessa oli tosi hieno 70-luvun tapetti, joka jätettiin yhdelle seinälle ja muu sisustus mietittiin sen ympärille. Sitten pitää vielä miettiä, tekeekö asunnosta ajattoman vai trendikkään. Meidän kokemuksemme mukaan asunto ei saa olla liian trendikäs, koska asunnonostajat (kuten tietysti suurin osa kaikista ihmisistä) tulevat trendien suhteen pikkuisen jälkijunassa. Eli ihmiset kiinnostuvat jostain trendikkäästä ratkaisusta yleensä siinä vaiheessa, kun sitä näkyy jo paljon (esim. lehdissä tai muualla mediassa) eikä se ole enää ”trendikäs” tai uusinta uutta. Esimerkiksi meidän ihan ensimmäisen kohteemme remontti tehtiin ”varman päälle” hyvin klassisilla ja ajattomilla materiaaleilla ja siitä tuli erittäin onnistunut. Kolmanteen kohteeseen sen sijaan laitettiin vihreä keittiö, joka ei ollut vielä siinä vaiheessa lyönyt itseään läpi suuren yleisön keskuudessa, joten se voisi olla esimerkki liian trendikkäästä ratkaisusta. Sen jälkeenhän vihreästä keittiöstä tuli erittäin suosittu, joten olimme ehkä pikuisen liian aikaisin liikenteessä sen kanssa.
Hanki perustyökalut ja varastointitilaa. Kannattaa ehdottomasti hankkia itselleen perustyökalut, joita tarvii jokaisessa remontissa. Ruuvinvääntimet, iskuporakone, katkaisu- ja halkaisusirkkeli, laadukkaat tasoitus- ja maalausvälineet, lista- ja hakasnaulain, raksaimuri, poravasara, tapettihöyrystin ja moni muu työkalu on sellainen, joita tarvii joka kerta. Jos olemme tarvinneet jotain erikoisempaa välinettä jossain remontissa, olemme vuokranneet sellaisen, mutta näitä tilanteita on ollut ainoastaan kaksi koko flippausharrastuksen aikana. Työkalujen lisäksi tarvitaan varastointitilaa. Meillä on autotallissa kaksi isoa hyllyköllistä työkaluja ja muita välineitä, ja lisäksi yksi varastohuone on pyhitetty maalipurkeille, erilaisille säkeille (tasoitteita, betonia jne.) ja muille ylijääneille materiaaleille. Nämä varastointitilat ovat meillä kotona. Jos asuisi kerrostalossa, tästä tulisi selkeästi vaikeampaa, koska varastointitilaa pitäisi varmasti vuokrata jostain erikseen. Jos/kun materiaaleja jää yli, kannattaa meittiä, miten niitä voisi hyödyntää seuraavissa remonteissa. Olemme myös joskus jättäneet kohteiden kellarivarastoihin maalipurkin loppuja, niin tulevalla asukkaalla on heti valmiina oikeaa paikkamaalia, jos vaikka muuton yhteydessä tulee jotain kolhuja. Vähän täydemmät maalipurkit olemme tuoneet kotiin, koska niitä voi hyödyntää jatkossa. (Siinä tapauksessa toki jätämme uudelle asukkaalle tiedon, mitä maalia missäkin seinässä on käytetty.)
Flippaa vähintään kaksioita. Jos verrataan yksiötä ja kaksiota (tai vieläkin suurempaa asuntoa), niiden remonttikustannukset eivät loppujen lopuksi eroa kovin paljon toisistaan. Kummassakin on yleensä yksi kylppäri ja yksi keittiö, ja ne ovat ehdottomasti ne suurimmat menoerät. Loppuja pintoja tekee suht edullisesti. Yksiössä ei ole kuitenkaan mahdollista nostaa asunnon arvoa remontilla niin paljon kuin isommissa asunnoissa. Meidän kohteemme ovat tähän mennessä kaikki olleet kaksioita. Voisimme mieluusti ostaa myös isompia asuntoja, mikäli sopiva kohde tulee vastaan.
Älä katsele vain tosi huonokuntoisia asuntoja. Yleensä flippaus ymmärretään niin, että ostettavan asunnon täytyisi olla aivan pommikuntoinen. Näinhän asia ei suinkaan ole. Paremminkin tarkoituksena on ostaa asunto, joka on kuntoonsa nähden edullinen. Asunto voi siis olla ihan ok-kuntoinenkin, mikäli sen saa jostain syystä edulliseen hintaan ja sillä on mahdollista tehdä pienellä remontilla voittoa. Esim. me olemme saaneet suurimman voiton sellaisella asunnolla, johon tehtiin pienin remontti.
Panosta asunnon myyntiin. Myyt sitten itse tai välittäjän kautta, ammattilaisen ottamiin myyntikuviin kannattaa todellakin panostaa. Samoin asunnon kalustamisella ja stailauksella saa todellakin ihmeitä aikaan. Me olemme myyneet asuntoja sekä itse että välittäjän kautta, ja itse myymissämme kohteissa on ollut vaihtelevasti käytössä ammattilaisen tekemä stailaus/valokuvaus. Vaikeaa sanoa kuitenkin näin pienellä otannalla, mikä on ollut näiden hintavaikutus. Asunnoista saa kuitenkin taidokkaalla stailauksella niin paljon houkuttelevampia, ja hyvät myyntikuvat asunnon myynti-ilmoituksessa herättävät varmasti useamman ostaehdokkaan mielenkiinnon. Tässä malliksi edellisen kohteemme makuuhuone.
