Asuntosijoittamista voi tehdä monella eri strategialla. Itselläni on kokemusta perinteisestä asuntosijoittamisesta n. 15 vuoden ajalta, ja flippausta olemme yhdessä puolison kanssa harrastaneet nyt parin vuoden ajan ja kolmen asunnon verran. Näissä kahdessa asuntosijoittamisen muodossa on paljon samaa, mutta toki myös eroavaisuuksia. Tarkastelen ja vertailen tässä postauksessa näitä kahta sijoitusmuotoa lähinnä niiden taloudellisen tuottavuuden kannalta. Vertailu ei ole missään nimessä kaikenkattava ja se perustuu täysin omaan kokemukseeni ja mielipiteisiini. Toivottavasti tästä on apua jollekin, joka mahdollisesti jo harrastaa jompaa kumpaa (tai molempia) tai vasta suunnittelee omaa strategiaansa asuntosijoittamisen suhteen. Olkaatten hyvät! 🙂
Kohteen valinta
Perusperiaatteet ovat pitkälti samat: hyvä sijainti on tärkeä molemmissa, asunnon koon on oltava oikea tarkoitukseensa nähden ja taloyhtiön on oltava kunnossa (tehdyt/tulevat remontit, hoitovastikkeen suuruus jne.). Erojakin löytyy. Itse olen suosinut perinteisissä sijoitusasunnoissa yksiöitä, kun taas flipattavat kohteemme ovat kaikki olleet kaksioita. Tampereella, missä toimimme, on paljon oppilaitoksia ja opiskelijoita, joten yksiöille oppilaitosten ja/tai keskustan läheisyydessä on aina kysyntää vuokralaisten keskuudessa. Flipattavien asuntojen kohdalla sijainnilla on vielä enemmän merkitystä. Asunnonostaja tulee hyvin usein itse asumaan ostamaansa asuntoon, joten hänelle sijainti on vielä tärkeämpi kriteeri kuin vuokralaiselle. Olemmekin keskittyneet flippauksissa Tampereen tällä hetkellä halutuimpaan ja trendikkäimpään kaupunginosaan Kalevaan, joka on toki myös vuokralaisten keskuudessa haluttua aluetta. Kaikki tähänastiset flippauskohteemme ovat siis olleet kaksioita, perustelut tälle ratkaisulle löytyvätkin jo täältä.
Tärkein ero flipattavan ja vuokralle menevän asunnon välillä on asunnon kunto. Itse olen suosinut sijoitusasunnoissa valmista ratkaisua, eli asunnot ovat olleet hyväkuntoisia (tai jopa uudiskohteita) eikä remonttia ole tarvinnut ennen vuokralaisen hankintaa tehdä. Flipattavienkaan asuntojen ei tarvitse välttämättä olla ihan murjuja (mikäli ostohinta on oikea ja hinnassa on remontin jälkeen nousupotentiaalia), mutta käytännössä ne ovat aina olleet sellaisia, joihin on tehty remonttia rankalla kädellä.
Tuotot lyhyellä aikavälillä
Perinteisistä sijoitusasunnoista tulee vuokratuloja tasaisena virtana kuukausittain, kun taas flipattavien asuntojen tuotto tulee kertarysäyksellä muutaman kuukauden aherruksen jälkeen. Mietitään asiaa nyt esimerkiksi yhden vuoden aikana.
Otetaan esimerkiksi sijoitusyksiö, jonka ostohinta on 140 000 euroa, vuokraa siitä saa 650 euroa/kk, hoitovastike on 120 euroa/kk, ja asuntoa varten otetun lainan korko on 80 euroa/kk. Ensimmäisen vuoden jälkeen vuokraa asunnosta on saatu 7 800 euroa, ja kun siitä vähennetään hoitovastikkeet, lainan korot ym. vuokratuloista tehtävät vähennykset (joita tässä esimerkissä ei yksinkertaistamisen vuoksi ole), ensimmäisen vuoden jälkeen asunnosta on saatu verotettavaa pääomatuloa 5 400 euroa.
Flippausesimerkkinä ensimmäiselle vuodelle voimme käyttää hyvin maltillista (ja yksinkertaistettua) tilannetta, jossa on tehty kaksi flippausta, joista molemmista on saatu verotettavaa pääomatuloa 20 000 euroa. Myyntivoitosta on vähennetty luonnollisesti remonttikustannukset, mutta samoin kuin sijoitusasunnon kohdalla, siitä voidaan vähentää remontin aikana maksetut vastikkeet, lainan korot ym. aiheutuneet kustannukset. Lopputulos on siis se, että ensimmäisen vuoden jälkeen flippaaja on saanut verotettavaa pääomatuloa 40 000 euroa.
Sijoitusasunnon kassavirta vs. vuokratuotto
Sijoitusasunnon kassavirtaa ei oteta huomioon vuokratuottoa tai sijoituksen kannattavuutta arvioitaessa. Kassavirralla tarkoitetaan kuukausittaista rahavirtaa, eli sijoitusasunnon kohdalla yksinkertaistetusti vuokratuloa sekä vastiketta, lainan korkoja sekä lainanlyhennyksiä. Monet asuntosijoittajat tavoittelevat positiivista kassavirtaa eli tilannetta, jossa vuokralla saadaan katettua kuukausittaiset kulut sekä jäädään vielä mieluusti vähän plussan puolelle. Tämä on toki ihan hyvä strategia, mikäli oma rahatilanne sen vaatii.
Vuokratuottoa laskettaessa lainakuluja ei kuitenkaan oteta huomioon. Itse käytän hyvin yksinkertaista kaavaa arvioidessani sijoitusasunnon vuokratuottoa, eli vuokrasta vähennetään hoitovastike ja tämä saatu erotus kerrotaan 12:lla, minkä jälkeen saatu luku jaetaan asunnon ostohinnalla. Edellä olevassa esimerkissä vuokratuotoksi tulee n. 4,5 % ((650-120)x12 jaettuna asunnon hinnalla 140 000). Myöskään verotettavaa pääomatuloa laskettaessa lainanlyhennyksiä ei voi vähentää, vaan pelkästään lainan korot.
Tähän on hyvin looginen selitys. Kassavirtaanhan vaikuttaa suuresti se, kuinka ison lainan ja miten pitkällä maksuajalla ja millaisella kuukausierällä asunnon ostoon ottaa. Jos asunnon ostaa kokonaan lainarahalla ja esim. 15 vuoden laina-ajalla, kuukausieräksi tulee n. 800 euroa, jolloin kassavirta jää reilusti miinukselle. Sama laina 20 vuoden maksuajalla onkin enää n. 600 euroa/kk ja 25 vuoden maksuajalla n. 500 euroa. Onpa olemassa myös bullet-lainoja, joita ei lyhennetä ollenkaan. Kassavirtaa pystyy siis säätämään hyvin pitkälle lainan kuukausierällä. Laina otetaan kuitenkin kaikissa tapauksissa siihen samaan asuntoon, ja tämä kikkailu kuukausierällä ei muuta millään tavalla asunnon ominaisuuksia eikä sen hyvyyttä/huonoutta sijoituskohteena. Tähän vaikuttaa ainoastaan asunnosta saatava vuokra (miinus vastike) suhteessa sen ostohintaan. (Toki kaikki muutkin kriteerit vaikuttavat, esim. asunnon sijainti.)
Tuotot pitkällä aikavälillä
Tarkastellaan seuraavaksi tilannetta pidemmällä aikavälillä, eli otetaan esimerkiksi tilanne 15 vuoden kuluttua.
Sijoitusyksiön ensimmäisen vuoden vuokratulot olivat siis 5 400 euroa. 15 vuodessa vuokratuloja on kertynyt 81 000 euroa. Tämä on taas karkea yksinkertaistus, koska asuntojen vuokrat ovat tupanneet nousemaan vuosittain. Todellisuudessa vuokratuloja on siis enemmän. Lisäksi sijoitusyksiön laina on todennäköisesti maksettu pois 15 vuoden kuluttua. Asuntosijoittajalla on siis tällä hetkellä saatujen vuokratuottojen lisäksi velaton asunto, jonka arvo on 140 000 euroa. Asuntojen hinnatkin todennäköisesti nousevat 15 vuoden aikana (toki tätä ei voi varmasti tietää), joten yksiön arvo on lisäksi noussut.
Mikäli asuntojen flippaaja on jatkanut samaa tahtia 15 vuotta, hän on saanut flippauksella kasaan 600 000 euroa. Asuntojen mahdollinen/todennäköinen hintojen nousu vaikuttaa myös flippaustuloihin. Kun asunnon hinta nousee, myös siitä saatava voitto on suurempi, mikäli asunnon arvo nousee remontin myötä prosentuaalisesti saman verran kuin aikaisemmin. Toki myös remonttikustannukset tullenevat nousemaan 15 vuoden aikana.
Tässä välissä on aiheellista mainita vielä yksi seikka flippauksen verotukseen liittyen. Jossain vaiheessa, kun flippauksia on tehnyt tarpeeksi monta, verottaja katsoo, että toiminta on ammattimaista. Siinä vaiheessa verotus muuttuu siten, että myyntivoittoja ei verotetakaan enää pääomaveroprosentin, vaan tuloveroprosentin mukaan. Tässä vaiheessa veroprosentti tulee siis todennäköisesti nousemaan, ja kannattaakin miettiä, olisiko yrityksen perustaminen kannattavampi ratkaisu kuin tehdä flippauksia edelleen yksityishenkilönä.
Summa summarum
Näyttää siltä, että maltillisella asuntoflippauksella tienaa pitkällä aikavälillä kaksin-kolminkertaisesti sen, mitä perinteinen asuntosijoittaja tienaa yhdellä asunnolla. Lyhyellä tarkasteluvälillä ero on vielä paljon suurempi. Tässä tuleekin heti tärkeitä huomioita. Eli mikäli asuntosijoittajalla onkin useampi asunto, vuokratulot ja asuntojen arvo toki kasvavat samassa suhteessa. Jo kolmella esimerkkimme sijoitusasunnolla pääsee 15 vuoden aikana samaan tulokseen kuin maltillisella asuntoflippauksella. Toki esimerkkimme asuntoflippajalla on myös mahdollisuus kiristää tahtia esim. kolmeen asuntoon vuodessa, jolloin 15 vuoden aikana tuloja tulee jo 900 000 euroa.
Ajankäyttö ja muut seikat
Asuntoflippauksella on siis mahdollista päästä hyviin tuottoihin. Helpolla se ei kuitenkaan tule. Toisin kuin perinteisessä asuntosijoittamisessa, tuotto tehdään omalla työllä. Toki remontista voi myös maksaa ammattilaisille, mutta sitten tuototkin pienenevät radikaalisti. Me teemme flippauksia oman päivätyön ohessa, ja tähän voi laskea menevän aikaa parhaimmillaan/pahimmillaan jopa kymmeniä tunteja viikossa. Remontin lisäksi aikaa menee asuntomarkkinoiden seuraamiseen ja asuntojen etsintään, remontin suunnitteluun, tavaroiden ja materiaalien vertailuun ja tilaamiseen, rekalamaatioiden tekemiseen, yhteydenpitoon erilaisten tahojen (sähkärit, putkarit, kiinteistönvälittäjät, isännöitsijät, pankki, asbestikartoittajat, keittiötoimittajat ym.) kanssa ja moneen muuhun asiaan.
Toki sijoitusasunnoissakin on oma hommansa. Suurimman osan ajasta ne kuitenkin pyörivät itsekseen ilman sen suurempia ponnisteluja, kunhan vuokra juoksee ja asunto pysyy kunnossa. Lähinnä töitä teettää vuokralaisten vaihtuminen. Toki myös sijoitusasuntoja täytyy aika ajoin remontoida.
Asuntojen flippaus on aika raskasta hommaa ihan fyysisesti. Tätä ei välttämättä jaksa tehdä enää kovin iäkkäänä. Sijoitusasuntojen kanssa sen sijaan jaksaa pelata vielä vanhemmallakin iällä, jolloin niistä on mahdollista saada hyvää tuottoa vielä eläkeiässäkin.
Vaikka flippauksen tuotot ovat suuremmat kuin perinteisessä asuntosijoittamisessa, ehkä paras kombinaatio olisi yhdistää nämä kaksi strategiaa. Sijoitusasunnot tuovat tasaista kuukausittaista tuottoa pitkälle tulevaisuuteen ja päälle tulee vielä mahdollinen asuntojen arvonnousu. Flippausprojektit ovat nyt kuitenkin ainakin tällä hetkellä itselleni se mielenkiintoisempi ja myös tuottavampi strategia.
Kiitos blogista, äärimmäisen mielenkiintoinen aihe! Itseäni on alkanut tämä flippaushomma kiinnostamaan. Olisi suunnittelu- ja remonttitaitoa, myöskin valokuvausta harrastanut koko ikäni, joten asunnon saaminen murjusta edustavaan kuntoon onnistuu varmasti.
Muutama juttu kiinnostaisi, josta toivoisin että kirjoitatte. Miten olette suhtautuneet flippaamisen riskeihin? Entä jos asunto ei menekkään heti kaupaksi, tai jos asunnon myyntihintaa ei vaan saa kannattavaksi remontin jälkeen?
Ja toinen kysymys, sanotte, että teette tätä päivätyön ohessa? Oletteko harkinneet siirtymistä ihan täysipäiväisesti tähän? Entä jos perustaisi firman ja tekisi tätä sen kautta ihan päätyökseen?
Kiitos viestistäsi! Rohkaisen kyllä tarttumaan toimeen, mikäli remontointiosaamista ja -kokemusta löytyy. Varauksetta tätä hommaa ei voi ihan kaikille suositella, mutta jos tietää mihin on ryhtymässä, niin tästä on kyllä mahdollista saada mukava ja tuottoisa harrastus.
Sinulla oli todella hyviä kysymyksiä ja kirjoitusideoita! Voisin niihin tässä jo heti lyhyesti vastata. Riski tosiaan aina on, että homma ei menekään niin kuin on suunnitellut. Ennakkoon yritämme tehdä hyvin läksymme, jotta ostettava asunto olisi sellainen, jossa on mahdollisuus päästä hyville tuotoille. On meillä kuitenkin myös varasuunnitelma, eli jos asunto ei menisi kaupaksi haluttuun hintaan, laittaisimme sen vuokralle. Niin kuin juuri tässä postauksessa kirjoitinkin, tuotto ei olisi niin hyvä kuin jos asunnon pääsisi myymään. Mutta tämä olisi tosiaan se plan B.
Kyllä, tosiaan teemme tätä päivätöiden ohessa. Jossain vaiheessa (tarpeeksi monen asunnon jälkeen) verottaja katsoo, että tämä on meille elinkeino ja verotus muuttuu. Siinä vaiheessa on kannattavampaa perustaa yritys ja tehdä tätä sen kautta. Tämä tulee varmaan aika piankin vastaan, ja meillä on jo liiketoimintasuunnitelma tehtynä yrityksen perustamista varten. Olemme siis varautuneet jo asiaan. Ideaalitilanne olisi sellainen, että päivätyön ja flippaamisen voisi yhdistää (esim. 50/50 tjsp.). Flippaamisessa on tosiaan myös riskinsä (esim. sekin, että seuraava asunto pitäisi olla jo valmiiksi katsottuna/ostettuna, kun edellisen saa valmiiksi) ja koska meillä on ihan hyvät ja kivat päivätyötkin, niin näin mennään ainakin toistaiseksi.
Mistä ihmeestä niitä sopivia murjuja sitten löytää? Minulle ei ole tullut vastaan näitä tapauksia oikeastaan ollenkaan…
Me ollaan löydetty kaikki ihan Etuovesta. Myyntiin tulevia asuntoja täytyy päivystää ja heti kun sopiva tulee vastaan, soitto välittäjälle ja yksityisnäytölle. Ollaan myös tehty aina tarjous näytöllä/heti sen jälkeen, jos asunto ollaan haluttu. Mistä päin olet etsinyt?
Onko vinkkejä miten välttää asbesti? Itse herännyt tähän ongelmaan vastikään ja hidastaa kovasti asunnon ostoa rakennuksista väliltä 1910-1994, toistaiseksi siis kohdetta on etsitty pitkään..
Eipä tähän mitään kaiken kattavaa vinkkiä ole antaa. Jos ostaa sellaisen asunnon, jossa on jo tehty remonttia vuoden 1994 jälkeen, voisi tietysti kuvitella, että siellä ei asbestia voisi enää olla. Mutta sekin riippuu ihan siitä, onko remontin yhteydessä purettu kaikki vanhat materiaalit pois, joissa asbestia voisi olla.
Isännöitsijä tietää yleensä jotain, joten häneltä kannattaa kysyä, onko taloyhtiössä käytetty rakennusvaiheessa asbestia. Mutta tämäkin voi mennä niin, että vaikka jossain asunnossa ei ole asbestia tehdyn asbestikartoituksen perusteella käytetty, sitä voi olla jossain toisessa asunnossa.
Sitten tietysti kannattaa miettiä, millaista remonttia vaativan asunnon ostaa. Jos esim. kylppäri on hiljattain remontoitu eikä sitä tarvitse uudestaan remontoida, niin silloin asbestista ei tietenkään tarvitse huolehtia. Jos esim. keittiössä riittää sellainen remontti, jossa ei kajota seinärakenteisiin tai välitilan laatoituksiin, niin silloinkaan ei tarvitse yleensä asbestista välittää. Lattiamateriaalikin vaikuttaa, eli esim. liimattu linoleumlattia voi sisältää asbestia, kun taas uiva parketti tai laminaatti luultavasti ei. Jos vanhan linoleum/muovilattian voi jättää paikoilleen, se kannattaa jättää, jolloin ei tarvitse välittää asbestista, vaikka sitä esim. liimassa olisikin.
Mutta ikinä ei voi olla varma, jos talo on rakennettu siihen aikaan kun asbestia vielä sai käyttää. Isännöitsijälle tehdään ennen remonttia muutostyöilmoitus, jossa kerrotaan remontin laajuus ja kohteet, ja hän kyllä ilmoittaa, onko asbestikartoitus tarpeen.
Ei asbestia kuitenkaan kannata minään mörkönä pitää eikä antaa sen estää asunnon ostoa. Jos asbestia löytyy, niin toki asbestipurusta tulee lisää kustannuksia, mutta sellaista tämä on, ja riskejähän tässä hommassa ei voi täysin välttää. 😉
Kiitos vastauksesta! Jep, riskejä tosiaan tähänkin toimintaan liittyy, niin kuin moneen muuhunkin alaan. Huolellisella suunnittelulla riskejä saa pienemmäksi. Asbestiin liittyen ehkä suurin riski omalta kannalta mietittynä liittyy omaan ja ehkä naapurihuoneiston asukkaiden terveyteen – jos rakenteissa kuitenkin on asbestia mitä asbestitutkija ei ole huomannut (ilmeisesti ala on suht villi joitakin testauslaboratorioita myöten), rakenteiden purkamispölyn mukana tulee itse altistuttua ja ilmanvaihdon mukana myös naapurit. Kuten kirjoitit, asbestiriskiä voi itse pienentää minimoimalla huoneiston rakenteisiin ja materiaaleihin liittyvän purkutyön. Mietin tässä kohti flippauksen kannattavuutta – asunto, jossa ei tarvitse rakenteisiin, kaapistoihin yms koskea vaan tarvitsee lähinnä vain maalausta pintaan on lähtökohtaisesti varmaankin jo hinnaltaan korkeampi kuin suurta remonttityötä vaativa ”pommi”, pienentäen samalla myynnistä myöhemmin saatavaa katetta.
Laskelmasta puuttuu arvio oman työn hinnasta. Asuntosijoittaja joka ei flippaa voi samalla ajalla tehdä työtä ja saada siitä palkkaa.
Kyllä. Toisaalta nuo laskelmat on tehty sillä oletuksella, että flippaaja käy myös töissä ja tekee flippauksia sen ohella (kuten meillä itsellämme on tilanne). Siksi laskelmissa on vain kaksi flippausta/vuosi. Jos flippausta tekisi päätoimisesti, niitä voisi tehdä luonnollisesti paljon enemmän/vuosi, jolloin flippauksesta saatavat tuototkin olisivat moninkertaiset.