Flippaus: Tässä nyt niitä lukuja, kun kaikki niitä aina kysyy!

Meillä on nyt takana kolme vuotta tätä asuntoflippausuraa. Tai harrastushan tämä meille ihan puhtaasti on, kun tätä normaalien päivätöiden ohessa tehdään. Tällä hetkellä meillä on menossa kuudes kohde. Viisi kohdetta on siis jo ostettu, rempattu ja myyty, ja niistä meillä on hyvinkin tarkkaan tiedossa kulut, tuotot ja muu statistiikka. Asuntoflippaukseen liittyvät luvut tuntuvat kiinnostavan ihmisiä sen verran paljon, että ajattelimme avata niitä nyt kaikelle kansalle hyvin simppelien kuvaajien avulla. Näistä pääsee nyt kuitenkin toivottavasti näkemään, miten tuottoisaa hommaa tämä oikein on.

Kuinka kauan yhden asunnon remonttiin menee aikaa?

Remonttiin menevä aika riippuu luonnollisesti todella paljon siitä, miten iso remontti asuntoon tehdään. Meillä on kaikki remontit olleet aika isoja, ja parissa asunnossa (2 ja 5) on laitettu ihan kaikki uusiksi. Alla olevassa kuvassa näkyy projektien kokonaiskesto, ja tämä sisältää remontin lisäksi myös asunnon myynnin ihan sinne kaupantekopäivään asti. Eli kokonaiskesto on laskettu siitä päivästä, jolloin me ostimme asunnon, aina siihen päivään asti, kun siitä on tehty kaupat myydessämme sen. Remontin kesto on siten tietysti pikkuisen lyhyempi, mutta tässä olemme ajatelleet asian projektin kokonaiskestona, koska sen ajan meillä on asunnossa rahat kiinni, ja koko omistusajaltahan täytyy myös maksaa juoksevat kulut.

Lyhimmillään meillä on ollut oston ja myynnin välinen aika 3 kuukautta. Pisimmillään asunto on ollut meidän omistuksessamme 9 kuukautta, ja tämä oli toinen niistä asunnoista, joihin tehtiin täysremontti. Tästä onkin nyt mielenkiintoista nähdä, että asuntoon 5, johon tehtiin myös täysremontti, aikaa kuluikin jo huomattavasti vähemmän. Tekemällä siis oppii!

Kuinka paljon remontilla on mahdollista nostaa asunnon arvoa?

Olemme nostaneet remontilla asunnon arvoa alimmillaan 36 tuhannella eurolla, ja korkeimmillaan kahdessa viimeisimmässä kohteessa yli 50 tuhannella eurolla. Näitä lukuja ei tokikaan kannata verrata eri paikkakunnilla sijaitsevien ja eri hintaisten asuntojen välillä, koska esim. 50 tuhannen euron arvonnousu tarkoittaa täysin eri asiaa puolen miljoonan euron asunnossa kuin esim. 150 tuhannen euron asunnossa. Selvennetään siis sen verran, että meidän asuntomme ovat sijainneet Tampereella Kalevan ja Tammelan kaupunginosissa ja ovat olleet kaikki kooltaan kaksioita.

Arvonnousussa on siis nähtävissä hienoinen trendi ylöspäin. Lieneekö tämäkin kokemuksen tuomaa taitoa, vai silkkaa tuuria. Tämä selvinnee, kun flippausprojekteja kertyy vielä vähän lisää. Tokihan asia on myös niin, että isommalla ja työläämmällä remontilla asunnon hinta nousee enemmän kuin pienellä ja nopealla pintojen siistimisellä. Ainahan asia ei ole näin suoraviivainen, vaan esim. suurin arvonnousumme (asunto 4) tuli remontilla, jossa kylpyhuoneeseen ei koskettukaan.

Kuinka paljon remonttiin menee rahaa?

Remonttiin menevä rahasumma riippuu paitsi siitä, miten perusteellisen remontin tekee, myös siitä, kuinka laadukkaita materiaaleja käyttää. Toki se riippuu myös asunnon koosta. Meillä kaikki asunnot ovat olleet tosiaan kaksioita, joten nämä remonttiin käytetyt rahat ovat vertailukelpoisia keskenään. Edullisimmillaan olemme päässeet vajaalla 15 tuhannella eurolla, mutta näissä remonteissa ei ole remontoitu kylpyhuonetta. Toisessa näistä remonteista (asunto 3) päästiin hyvin edullisesti myös lattian suhteen, koska asunnon alkuperäinen lautalattia otettiin esiin. Isoimmat remonttikustannukset ovat olleet asunnoissa 2 ja 5, jotka remontoitiin perusteellisesti. Asunto 5 tehtiin poikkeuksellisen laadukkailla materiaaleilla (parkettilattia, keittiön kvartsitaso jne.), ja lisäksi käytimme ulkopuolista työvoimaa seinien ja kylpyhuoneen purussa, ja tässä asunnossa uusittiin myös sähköjä. Remonttiin menikin rahaa yli 25 tuhatta euroa. Asunnossa 2, joka myös remontoitiin kokonaan, päästiin yli 5 tonnia halvemmalla.

Moni ei varmaan hahmota sitä, että remonttikustannusten lisäksi tulee paljon muitakin kuluja. Ylivoimaisesti suurin ”ylimääräinen” kulu on asunnon oston yhteydessä maksettava varainsiirovero, josta tulee meidän hintaluokan asunnoissa maksettavaa muutamia tuhansia euroja. Sen lisäksi koko omistusajalta maksetaan juoksevia kuluja, joita ovat esim. asunnon vastikkeet, vesimaksut, sähkömaksut sekä lainan korot, mikäli asunnon ostaa lainarahalla. Näin ollen projektin kokonaiskesto (ostosta myyntiin) vaikuttaa suoraan näihin juokseviin kuluihin. Muita kuluja remontin lisäksi ovat asunnon myyntikulut, joita tulee sekä itse (mm. papereiden tilaus isännöitsijältä, mahdollinen stailaus ja valokuvaus) että välittäjän kautta myydessä. Olemme myyneet muut asunnot itse, mutta viimeisimmässä kohteessa meillä oli välittäjä, mikä näkyy selvästi alla olevasta kuvasta. Kaiken kaikkiaan asunnon 5 kulut olivat suurimmat, sekä remontti- että muiden kulujen osalta.

Remontit saisi varmasti tehtyä halvemmallakin, mutta me olemme ottaneet sellaisen strategian, että remontit tehdään laadukkailla materiaaleilla. Emme myöskään tee ”tusinatavaraa”, vaan jokaisen kohteen remontti suunnitellaan yksilöllisesti. Tuotot saattavat olla tällä taktiikalla pienemmät, mutta emme yksinkertaisesti kehtaa päästää käsistämme halvalla ja/tai huonosti tehtyjä asuntoja.

Paljonko jää käteen kulujen jälkeen?

Onko tämä sitten kannattavaa hommaa? Kertaakaan ei ole jäänyt luu käteen, vaan aina on jäänyt jotain viivan alle. Kun asunnon arvonnoususta vähennetään remonttikulut ja kaikki muut aiheutuneet kulut, olemme saaneet tuottoa vajaasta 15 tuhannesta eurosta reiluun 30 tuhanteen euroon. Tuottoisin kohteemme on tähän mennessä ollut asunto 4. Kuten yllä olevista kuvista jo muistamme, tämän asunnon remontti (ja koko prosessi) meni ylivoimaisesti nopeimmassa ajassa, saimme asunnosta suurimman arvonnousun ja myöskin remontti- ja muut kustannukset olivat pienimmstä päästä. Suuri arvonnousu ja pienet kustannukset näkyvät sitten suoraan saamassamme tuotossa. Tässä asunnossa kylppärille ei tehty yhtään mitään, koska se oli remontoitu pari vuotta aikaisemmin, joten siinä säästimme tosi pitkän pennin. Myös asunnossa ennestään ollut parkettilattia hiotutettiin ja sävytettiin, ja se tuli edullisemmaksi kuin uuden parketin asennus. Keittiön välitilan asbestipurusta tuli puolestaan lisäkustannuksia, samoin tähän asuntoon otettiin ammatilaisen tekemä stailaus ja valokuvaus. Kuten jo aiemmin kerrottiin, viimeisimmässä asunnossa oli myös iso arvonnousu, mutta remonttiin ja muihin kuluihin meni sen verran enemmän rahaa, että asunnon tuotto euroissa mitattuna jäi tähän astisista pienimmäksi.

Kaiken kaikkiaan olemme saaneet kolmessa vuodessa tuottoa asuntoflippauksella suunnilleen 100 tuhatta euroa. Toki jos tätä olisi mahdollista tehdä täysipäiväisesti, tuototkin olisivat ihan toista luokkaa. Nyt teemme tätä tosiaan harrastuksena normaalien päivätöiden ohessa, joten siinä mielessä 100 tonnia on ihan kiva lisä palkkatulojen (ja varsinaisista sijoitusasunnoista saatavien vuokratulojen) päälle. Täytyy tietysti muistaa, että tuosta 100 tonnista maksetaan vielä pääomatulovero.

Pääseekö tässä tuntipalkoille?

Laskimme asunnossa 4 remonttiin käyttämämme tunnit ja laskimme itsellemme tuntipalkan. Jos tämä kiinnostaa, tarkemmin aiheesta voi käydä lukemassa täältä.

Muissa remonteissa emme ole laskeneet työtunteja. Sen sijaan laskimme, paljonko saamme tuottoa per henkilö jaettuna projektin kokonaiskestolla. Tässä erottuu selvästi asunto 4, jossa oli lyhin kokonaiskesto, suurin arvonnousu ja pienet kustannukset. Tällä yhdistelmällä saimme itsellemme ”kuukausipalkaksi” 5 tuhatta euroa per henkilö. Euromääräisesti toiseksi suurin tuotto meillä oli asunnossa 2, mutta koska siinä projektin kokonaiskesto oli tosi pitkä, tuotto kuukautta kohti tippuu tonnin pintaan. Kaiken kaikkiaan asunto 4 on ihan omassa luokassaan, ja ihan ensimmäinen flippauskohteemme nousee ehkä hieman yllättäen kakkoseksi tässä ”kuukausipalkkavertailussa”.

Tässä vertailussa ei siis oteta huomioon sitä, kuinka monta tuntia kuukaudessa käytämme remonttiin. Tämä ei siis kerro sitä, mikä tilanne olisi siinä tapauksessa, että tekisimme tätä kokopäiväisesti työksemme. Kokopäiväisesti tehtynä remontteihin menisi aikaa murto-osa nykyisestä ja se toki näkyisi tuossa ”kuukausipalkassakin”. Tuntimäärä vaihtelee kuukaudesta toiseen, ja nyt kaikki käytettävät remonttitunnit tulevat siis meidän normaalien päivätöiden lisäksi. Tämä on meille mukava harrastus, ja siihen nähden tonnin lisä normaalin päivätyön palkkaan on ihan kiva bonus, kun tähän flippaukseen käytetään kuitenkin loppujen lopuksi aika vähän tunteja. Toki sitten, jos jokaisesta projektista olisi tuloksena tuo 5 tuhatta euroa per henkilö per projektiin käytetty kuukausi, joka tuli asunnosta 4, tätä voisi jo sanoa hyvin tuottoisaksi hommaksi.

Yhteenveto

Tässä vielä lopuksi asunto asunnolta ostohinnan, kaikkien kulujen ja tuoton välinen suhde. Pylväiden kokonaiskorkeus kertoo siis asunnon myyntihinnan, joka koostuu ostohinnasta ja kuluista sekä loppuosasta, joka on meidän tuotto.

Toivottavasti tämä tyydytti tiedonhaluisten mielenkiinnon ja saitte näistä luvuista jotain käyttökelpoista irti. Tässä blogissa on kerrottu tarkemmin kaikista tekemistämme flippauksista, ja meitähän pääsee seuraamaan myös Instagramin puolella: https://www.instagram.com/k2h.asuntoblogi/.