Flippaus 6: Nyt niitä lukuja!

Meillä on ollut tapana kertoa avoimesti luvut näiden flippausten takana, joten emmehän toki tee poikkeusta tämänkään kohteen suhteen! Luvut alkavat olla nyt riittävällä tarkkuudella selvillä (yhtä laskua vielä odotellaan ja pari pientä kuittia on vielä setvimättä), joten kun totuttuun tapaan pyöristetään kaikki tulot ja menot tonnin tarkkuudella, aletaan olla hyvinkin oikeilla jäljillä jo.

Tässä välissä lukijan voisi olla halutessaan hyvä vilkaista meidän aiempaa postausta, jossa on kerrottu luvut viiden ekan flippausprojektin takana, ja pitää se vaikka vertailun vuoksi auki tässä rinnalla. Silloin voi olla helpompi hahmottaa, mihin tämän kuudennen kohteen kanssa päästiin. Aiempaan postaukseen pääsee tästä.

Projektin kesto

Tässä kohteessa aika asunnon ostosta sen myyntiin oli reilu 7 kuukautta. Itse remonttiin meni aika tarkalleen (=päivää vaille) 6 kk, mutta remontin jälkeen tulee vielä asunnon kalustus, valokuvaus, myynti ja kauppojen odottelu. Remontti oli iso, isoin tähän astisista, joten siihen nähden käytetty aika on linjassa edellisten remonttien kanssa. Kohteessa 5 tehtiin myös täysremontti (toki siinä ei rakennettu kokonaan uutta kylppäriä niin kuin tässä uusimmassa kohteessa), ja siinäkin kohteessa kokonaisaika oli n. 7 kk.

Me olemme siis päivätöissä muualla, eli remontoimme lähinnä iltaisin ja viikonloppuisin sen verran kuin ehdimme/jaksamme/haluamme. Projektit venyvät siksi pitkiksi. Toki jos tätä voisi tehdä täysipäiväisesti, remontit valmistuisivat huomattavasti nopeammin. Eli kun suhteutatte tuottoa esim. nyt tämän kohteen 6 kk:n remonttiin, niin työpanoksemme ei siis luonnollisestikaan vastaa 6 kk:n työtä.

Asunnon arvonnousu

Tällä remontilla saavutettiin tähän mennessä suurin arvonnousu, eli asunnon myyntihinnan ja ostohinnan erotus oli tasan 60 tuhatta euroa. Kahdessa edellisessä kohteessa arvonnousu oli reilu 50 tuhatta euroa, joten nyt päästiin ihan uudelle kymmenluvulle. Tämä kohde 6 oli myös neliömäärältään suurin näistä asunnoista, mutta jos verrataan eri asuntojen neliöhinnan nousua, myös siinä suhteessa arvonnousu oli suurin.

Kulut

Jos arvonnousu oli suurin tähän astisista kohteista, myös menot olivat suurimmat! Jos katsotaan ensin remonttikuluja, niin niihin saimme uppoamaan 33 tuhatta euroa. Tätä onkin hyvä verrata edelliseen kohteeseen, jonne teimme myös täysremontin. Siinä remonttikulut olivat 8 tonnia pienmmät kuin tässä uusimmassa kohteessa. Mikä sitten nosti tämän kohteen remonttikustannuksia? Yksi selkeä syy on se, että nyt remontoitavia märkätiloja oli kaksi, eli erillinen pieni wc sekä uudelleen rakennettu kylppäri. Näiden remontoinnista ei kuitenkaan tullut kovin paljon lisäkuluja, koska wc:ssä tarvitsimme ulkopuolista työvoimaa ainoastaan lattian vedeneristykseen ja laatoitukseen. Tällä kertaa ostimme kylpyhuoneeseen myös pyykkikoneen, mitä emme ole aiemmin tehneet, ja siitä tuli toki vähän lisää kuluja. Tässä uusimmassa kohteessa tarvitsimme rakennusluvan uuden kylppärin rakentamiseen, ja sitä varten piti palkata useita suunnittelijoita, valvojia jne., mutta kokonaiskustannukset rakennusluvan hakemisesta olivat kuitenkin vain tonnin luokkaa.

Yksi selkeä remonttikustannuksia nostava asia oli kallis kalanruotoparketti. Verrattuna edellisen kohteen normiparkettiin hinta-ero oli 2,5 tuhatta euroa. Edellisessä kohteessa oli vastaavasti kallis kvartsitaso keittiössä, ja myös sähkärin lasku oli suurempi, koska kohteessa uusittiin sähkövetojen lisäksi myös sähkökaappi. Tässä kohteessa 6 tuli myös yksi selkeä oma moka, jonka vuoksi jouduimme ostamaan keittiöön loppujen lopuksi kaksi liesitasoa. 😀 Tästä episodista voi lukea lisää täältä. Tässä kohtaa tästä koitui tietysti lisää menoja, mutta vastaavasti meillä on nyt liesitaso valmiiksi hankittuna myös seuraavaan kohteeseen.

Remonttikulujen lisäksi tulee myös paljon muita kuluja, ja näiden muiden kulujen osuus tässä remontissa oli 12 tuhatta euroa. Hyvin samansuuruiset kulut olivat edellisessäkin kohteessa. Näissä kahdessa viimeisimmässä kohteessa meillä on ollut asunnon myynnissä kiinteistönvälittäjä, joten siksi nämä muut kulut ovat selkeästi suuremmat kuin neljässä ensimmäisessä kohteessa.

Voitto

Asunnon remontti- ja muut kustannukset olivat siis selvästi suuremmat kuin aikaisemmissa kohteissa, mutta koska arvonnousukin oli niin hyvä, voittoa tästä kohteesta tuli kuitenkin 15 tuhatta euroa. Kun verrataan aiemmista kohteista saatuun voittoon, tämä asettuu sinne keskivaiheille. Kun lasketaan tuotto suhteutettuna projektiin käytettyyn kokonaisaikaan kuukausissa, kohteen 6 tuotto asettuu samalla tasolle kuin kaikissa muissakin kohteissa, kohdetta 4 lukuun ottamatta (jossa voitto oli poikkeuksellisen suuri). Edelleen täytyy muistaa, että tämä kokonaisaika tarkoittaa projektin kestoa ostosta myyntiin, ei siis meidän kokopäiväistä työpanosta ko. ajalta.

Yhteenveto

Laitetaan tähän vielä yhteenvedoksi kuva tuosta aiemmasta lukuja käsittelevästä postauksesta, johon on nyt lisätty myös kohde 6. Kuva kertoo kunkin asunnon ostohinnan, kulujen ja voiton välisen suhteen. Pylväiden kokonaiskorkeus on kunkin asunnon myyntihinta.

4 ajatusta aiheesta “Flippaus 6: Nyt niitä lukuja!”

  1. Onko kaikissa kuluissa huomioitu myyntovoittoverot, jotka tulevat maksettavaksi jos asunnossa ei ole ollut kirjoilla 2 vuotta?

  2. Kuinka hankala ja kallis homma lopulta on tuollainen kylppärin laajentaminen? Sanoit että lupaan liittyvät kulut tonnin luokkaa, oliko siinä myös valvojat, suunnittelija yms? Eli tuliko tämän päälle enää muuta extraa vai vain tavanomaiset rakennuskustannukset, mitkä kylppärissä yleensäkin? Eli kannattaako kiertää kaukaa vai nähdä se vaiva jos suihku puuttuu tai kh on liian pieni?😊

    1. Tuohon tonniin sisältyy jo valvojat ja suunnittelijat, eli se oli sen “byrokratian” hinta.

      Toki tuossa meidän tapauksessa tuli vielä lisää kustannuksia esim. putkitöistä, kun viemäreitä joutui siirtelemään, ja myös ilmanvaihtoa joutui muuttamaan. Ja kun kylppärin laajennus söi keittiön kokoa, niin keittiöön tuli myös vastaavia muutoksia. Ja sitten tietysti ihan kylppärin seinien rakentaminenkin maksoi jotain. Eli kyllähän siihen tuli kaikenlaista muutakin kustannusta vielä lisäksi.

      Ja sitten kannattavuus riippuu myös siitä, missä kylppärin laajennuksen tekee. Täällä Tampereella tuo meni sujuvasti, mutta esim. Turussa rakennusluvan saaminen voi viedä puolitoista vuottakin. Samoin byrokratian kustannukset voivat vaihdella kaupungista toiseen.

Kommentoi

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *