Meillä on nyt takana vajaan puolen vuoden mittainen ura lyhytaikaisen vuokrauksen parissa. Toukokuussa kalustimme kaksi asuntoa ja laitoimme ne lyhytaikaiseen vuokraukseen Airbnb-alustan kautta. Olemme esitelleet nämä asunnot jo aiemmin täällä ja täällä, joten halukkaat voivat käydä kurkkaamassa esittelyt, koska pitemmittä puheitta siirrymme itse aiheeseen eli pohtimaan, millaista tämä lyhytaikainen vuokraus on meidän näkövinkkelistämme ollut ja miten se eroaa muista asuntosijoittamisen muodoista.
Meillä on ollut perinteisiä sijoitusasuntoja jo melkein parikymmentä vuotta. ”Perinteinen” sijoitusasunto tarkoittaa tässä tapauksessa kalustamatonta asuntoa, joka on pitkäaikaisessa vuokrauksessa. Asuntoflippausta olemme harrastaneet aika tarkalleen viisi vuotta, ja sinä aikana olemme ostaneet, rempanneet ja myyneet seitsemän asuntoa. Tai korjataan heti sen verran, että seitsemäs kohde on ostettu ja rempattu, mutta ei (vielä) myyty, vaan se on toinen näistä lyhytaikaisessa vuokrauksessa olleista asunnoistamme. Asuntosijoittamisesta eri muodoissaan on siis kertynyt kokemusta jo jonkin verran. Nyt on siis hyvä vertailla näitä kolmea asuntosijoittamisen muotoa toisiinsa. 🙂
Työmäärä
Kuten jo aimmin kerroimme noissa asuntojen esittelyissä (eikä tätä asiaa voi tarpeeksi korostaa), asuntojen kalustaminen on iso urakka. Meillä tätä urakan kokoa oli vielä korostamassa se seikka, että kalustimme viikon välein kaksi asuntoa. Yhdessäkin oli iso työ, koska asunnoista on tehtävä niin valmiita, että niihin voisi muuttaa pidemmäksikin aikaa asumaan. Ostoslistalla olivat huonekalut, matot, valaisimet, astiat, televisiot, patakintaat, kahvinkeittimet, leikkuulaudat, lakanat, pyyhkeet, siivousvälineet, astianpesukoneen tabletit, leivinpaperit, sakset, paistinpannut, vispilät, perusmausteet jne… Tätä listaa voisi jatkaa vaikka kuinka pitkään! 😀 Ostimme valtaosan huonekaluista ja muista tavaroista uutena, mutta muutaman huonekalun ja muun yksittäisen tavaran ostimme käytettynä, ja tässä oli sitten oma vaivansa, kun näitä huonekaluja haettiin pitkin pitäjiä. Työn lisäksi tähän sai kulumaan paljon rahaa, eli alkuinvestointi oli useita tuhansia euroja. Lisäksi asuntoihin piti hankkia sähkösopimukset, vakuutukset, tietoliikenne yms.
Kun asunnot saatiin kalustettua, homma muuttui työmäärän suhteen kovasti helpommaksi. Toki seuraava homma oli valokuvata asunnot (kuvat otimme itse) sekä tehdä asunnoista ilmoitukset Airbnb:hen. Tähänkin sai tietysti menemään aikaa ihan kiitettävästi, koska ilmoitukset ovat suht yksityiskohtaisia.
Sen jälkeen, kun kaikki esivalmistelut on saatu tehtyä ja vuokraustoiminta pyörimään, hommia teettävät esim. ilmoitusten ylläpitäminen (hinnoittelu ym.), vieraiden kanssa kommunikointi, avainten toimittaminen sekä asuntojen siivous ja valmistelu seuraaville yöpyjille. Kaiken kaikkiaan työmäärä ei ole mikään hirvittävän iso. Yhden yön varaukset tietysti teettävät hommia suhteessa enemmän kuin useamman yön varaukset. Pyrimmekin hinnoittelulla ohjaamaan varauksia siihen suuntaan, että ne olisivat mieluummin vähän pidempiä kuin yhden yön visiittejä. Hinnoittelemme asunnot myös niin, että varausaste ei ole lähellekään sataa prosenttia, vaan varauksia on pikkuisen vähemmän, mutta hinnaltaan ne ovat vähän korkeampia. Palataan tähän hinnoitteluun vielä tarkemmin vähän myöhemmin tässä postauksessa.
Verrattuna pitkäaikaiseen vuokraamiseen, lyhytaikaisen vuokraamisen työmäärä on tietysti paljon suurempi. Ensinnäkin kalustaminen ja muut alkuvalmistelut vievät tosi paljon aikaa, ja toki asunnon siivous ja valmistelu yöpyjille vievät oman aikansa. Pitkäaikaisessa vuokrauksessa työtä aiheuttaa lähinnä vuokralaisten vaihtuminen. Parhaassa tapauksessa vuokralaiset eivät vaihdu kovin tiheään ja kaikki menee muutenkin hyvin, joten muun ajan vuokranantaja saa olla aika lailla rauhassa. Toki asuntoja täytyy aika ajoin kunnostaa ja remontoida, mutta sitä ei kuitenkaan tarvitse tehdä kovin usein.
Vaikka lyhytaikainen vuokraaminen on työläämpää kuin pitkäaikaisten vuokralaisten pitäminen, asuntoflippaukseen menevä työmäärä on kuitenkin vielä ihan omassa luokassaan. Itse remontointiin sekä remontin suunnitteluun ja organisointiin saa kulumaan vaikka kaiken vapaa-ajan, jos niin haluaa. Me teemme remontit hyvin pitkälle itse, joten kyllä siellä remppatyömaalla vaan on aikaa vietettävä, jos remontin haluaa joskus valmistuvan. Siihen nähden yhteen Airbnb-vierailuun kuluva aika (karkeasti arvioiden n. pari tuntia/visiitti) on hyvin pientä.
Hinnoittelu, varaukset, arvostelut
Seuraavaksi muutamia havaintoja lyhytaikaisesta vuokrauksesta, jotka ovat olleet meille siinä mielessä uusia asioita, etteivät ne kuulu muihin asuntosijoittamisen muotoihin ja jotka ovat ehkä vähän yllättäneetkin tämän lyhyen kokemuksen aikana.
Ensimmäsenä hinnoittelu, jota jo vähän sivusimme edellisessä kappaleessa. Hinnoittelu on sanalla sanoen melko haastavaa. Majoittujat tuntuvat meidän kokemuksemme mukaan valitsevan majoituksen kuitenkin melko pitkälle hinnan perusteella. Emme tavoittele korkeaa varausastetta, joten pidämme hinnat siksi vähän korkeampina. Tähän on syynä ensinnäkin se, että työmäärä ei ole niin suuri, kun varauskalenteri ei ole täynnä. Käymme kuitenkin päivätöissä, joten tämä harrastus ei saa/voi viedä kaikkea aikaamme. Toinen syy on se, että emme halua asunnon kuluvan liikaa. Tämä koskee lähinnä hiljattain remontoimaamme asuntoa (=Flippaus 7), joka onkin nyt tällä hetkellä ainut lyhytaikaisessa vuokrauksessa oleva asuntomme. Asunto on tarkoitus myydä, kunhan asuntomarkkinat tästä piristyvät, joten sen pitäisi sen takia säilyä sellaisessa kunnossa, ettei sitä tarvitsisi enää uudestaan remontoida.
Hinnan pitäisi kuitenkin olla sellainen, etta majoittujia kävisi sopivasti. Kivahan se on, että yöpyjiä käy, kun olemme tehneet suuren työn asunnon kalustamisessa. Ja toki asunnosta juoksee kulut (vastike ja bulletlainan korot) joka kuukausi, joten niitäkin on ihan kiva saada katettua. Melkoista tasapainottelua tämä siis on! Ja hinnoittelussa täytyy ottaa huomioon monia asioita, kuten kilpaiijoiden hinnat, kaupungissa olevat suuret tapahtumat, kuinka paljon asuntoja on tiettynä ajankohtana vielä vapaana, hotellien hinnat jne. Tähän kaikkeen saa menemään yllättävän paljon aikaa! Hinnoitteluun on toki apuvälineitä olemassa, mutta emme ole ottaneet niitä käyttöön, vaan hinnoittelemme mieluummin itse. Toki otamme niistäkin vähän osviittaa.
Hinnoittelulla voi ohjata varausten pituutta. Me pidämme yksittäisen yön hinnan melko korkeana, mutta heti kahdesta yöstä tulee hyvä alennus, ja useammasta yöstä vielä parempi. Tämä on toiminut ihan hyvin, eli yhden yön varauksia on melko vähän, mutta toki niitäkin tulee jonkin verran.
Katsotaankin seuraavaksi varauksia. Tässä on yllättänyt kovasti se, miten viime tipassa varaukset tulevat! Päivän, parin varoitusajalla tulee tosi paljon varauksia. Moni varaa majoituksen vielä samana päivänäkin. Ennätys varauksen teosta majoittumisen alkuun on 13 minuuttia! 😀 Kun on tottunut näihin viime tipan varauksiin, hämäännyimme täysin, kun eräät majoittujat varasivat majoituksen kuukauden päähän. Luulimme ilman muuta, että he tarkoittivat seuraavan päivän päivämäärää, mutta he olivatkin tulossa vasta kuukauden kuluttua. Ehdimme jo kirjoittaa heille ohjeet ”huomista” sisäänkirjautumista varten, mutta sitten hoksasimmekin, että päivämäärät olivat tosiaan vasta kuukauden päähän. 😀
Varausten pituus on vaihdellut yhdestä päivästä viikkoon. Noita viikon mittaisia varauksia tuli kesän aikana muutama, mutta suurin osa on parin, kolmen päivän mittaisia varauksia. Kovin pitkiä varauksia meille ei voi tullakaan, koska avaamme varauskalenteria eteenpäin pikku hiljaa max n. kuukauden päähän. Varauskalenterista vielä sen verran, että jos meillä on itsellämme joku reissu tiedossa tai emme muuten halua syystä tai toisesta varauksia tietyille päiville (haluamme vaikka itse käyttää asuntoa), ne päivät on onneksi kätevä sulkea varauskalenterista. Meillä on käytössä pikavaraus niin, että vielä edellisenä päivänä majoittuja voi tehdä suoran varauksen, mutta samalle päivälle voi tehdä ainoastaan varauspyynnön, joka meidän on mahdollista joko hylätä tai hyväksyä. Eli noita viime hetken varauksia ei onneksi tarvitse välttämättä hyväksyä.
Ihan uniikki hommansa lyhytaikaisessa vuokraamisessa on arvostelut. Sekä majoitus että majoittujat arvostellaan vierailun jälkeen. Kaikki eivät tietenkään ole arvosteluja jättäneet, mutta me olemme arvostelleet kaikki majoittujat. Airbnb:ssä arvostelut ja tähtiluokitukset tulevat näkyviin vasta siinä vaiheessa, kun arvosteluja on kolme. Onkin siis tärkeää saada kolme ensimmäistä varausta, hoitaa ne hyvin ja saada niistä hyvät arvostelut. Me saimme onneksi heti alkuun molempiin asuntoihin kolme viiden tähden arvostelua.
Arvostelut ovat tärkeitä monessakin mielessä. Superhost-statuksen saadakseen arvostelujen keskiarvon on oltava vähintään 4,8. Ja jos arvostelujen keskiarvo tippuu alle 4,3:n, kohde voidaan kuulemamme mukaan poistaa näkyvistä väliaikaisesti tai jopa kokonaan Airbnb:n toimesta. Airbnb:n ”etikettiin” kuuluukin sellainen hieman hämäävä seikka, että oletusarvoisesti kohteelle (ja majoittujille) kuuluu antaa viiden tähden arvostelu, ja neljän tähden arvostelu on jo ”huono”. Tätä eivät luonnollisestikaan kaikki majoittujat tiedä (ja ihan maalaisjärjelläkin ajateltuna neljä tähteä on jo oikein hyvä!), ja mekin olemme saaneet pari neljän tähden arvostelua, vaikka asuntoa on kehuttu kovasti. Onneksi suurin osa antaa sen viisi tähteä, ja olemmekin olleet Superhosteja heti ensimmäisestä Superhost-arvioinnista lähtien.
Tuotot
Monia varmasti kiinnostaa tuottovertailu asuntosijoittamisen eri muotojen välillä. Meidän kokemuksemme mukaan parhaat tuotot ovat tulleet asuntoflippauksesta. Se peittoaa sekä lyhyt- että pitkäaikaisen vuokrauksen tuotot. Lyhytaikaisella vuokrauksella olisi varmasti mahdollista päästä parempiin tuottoihin kuin pitkäaikaisessa vuokrauksessa, ja ainakin kesän sesonkiaikana se onnistuikin hyvin. Sesongin ulkopuolella se onkin sitten vaikeampaa. Jos hinnat laittaisi tarpeeksi alhaiselle tasolle, niin toki olisi mahdollista saada käyttöaste ainakin lähelle 100 prosenttia. Se ei kuitenkaan ole meillä tavoitteena, koska emme halua/voi käyttää tähän mahdottomasti aikaa ja toisekseen haluamme minimoida riskin asunnon kulumisesta, koska tämä tällä hetkellä lyhytvuokrauksessa oleva asunto (=Flippaus 7) on kuitenkin tarkoitus myydä mahdollisimman pian.
Meillä tämä on siis ollut ainoastaan lyhytaikainen kokeilu, jolla on lähinnä tarkoitus saada kuitattua asunnon pitämisestä aiheutuneita kuluja, ja toisen lyhytaikaisessa vuokrauksessa kesän aikana olleen asunnon osalta saada ylimääräistä vuokratuloa. Jos lyhytaikainen vuokraus olisi jatkuvampi toimintatapa ja sillä olisi tarkoitus saada ihan oikeasti isoa tuottoa, strategia pitäisi tietysti miettiä ihan toisella tavalla.
Asunnon ylläpitäminen ja kuluminen
Meidän kokemuksemme mukaan lyhytaikaisessa vuokrauksessa oleva asunto pysyy paremmassa kunnossa kuin pitkäaikaisesti vuokrattu asunto. Tämä oli yksi niistä syistä, joiden takia laitoimme Flippaus 7:n Airbnb:hen emmekä etsineet siihen pitkäaikaista vuokralaista. Perustelumme asunnon vähemmälle kulumiselle ovat ne, että asunnon pääsee itse siivoamaan yöpyjien välillä, ja samalla huomaa heti, jos asunnossa olisi jotain korjattavaa tai kunnostettavaa, ja toisekseen majoittujat viipyvät asunnossa yleensä vain muutaman päivän ja asuvat sen ajan meidän kokemuksemme mukaan todella siististi.
Asunnon hyvässä kunnossa pysyminen tarkoittaa tietysti vastaavasti sitä, että joudumme itse tekemään töitä sen eteen. Asuntoon on myös hankittava aika ajoin wc- ja talouspaperia, shampoota ja hoitoainetta, kahvia, teetä, sokeria, maitoa jne. Sen sijaan pitkäaikaisesti vuokratuissa asunnoissa vuokralainen huolehtii asunnosta, joten vuokranantajille se on todella huoletonta verrattuna lyhytaikaiseen vuokraukseen.
Mielekkyys
Nämä kolme asuntosijoittamisen muotoa ovat luonteeltaan hyvin erilaisia. Ihmisillä on erilaisia tapoja ja mieltymyksiä, joten varmasti kullakin on oma suosikkinsa. Seuraavassa vertailemme näitä eri muotoja sekä kerromme niiden hyviä ja huonoja puolia niin kuin me ne olemme kokeneet.
Kun verrataan eri asuntosijoittamisen muotoja, meidän mielestämme asuntoflippaus on mielekkäintä. Remontointi ja remontin suunnittelu on mukavaa ja siinä näkee konkreettisesti muutoksen, jonka on omin käsin tehnyt. Aikaahan siihen saa menemään niin paljon kuin haluaa, mutta toisaalta remontointia voi tehdä aika pitkälle omaan tahtiin eikä se ole riippuvaista muiden aikatuluista. Meidän kokemuksemme mukaan asuntoflippaus on myös tuottoisinta.
Tämän puolen vuoden kokeilun perusteella sanoisimme, että emme tule todennäköisesti jatkamaan lyhytaikaista vuokrausta sen jälkeen, kun tämä nyt Airbnb:ssä oleva viimeisin flippauskohteemme on myyty. Meillä oli kesän ajan toinenkin asunto Airbnb:ssä, mutta se on nyt vuokrattuna kalustettuna hieman pidempiaikaiselle vuokralaiselle. Siinä asustelee tällä hetkellä vieraileva yliopistotutkija muutaman kuukauden ajan. Mielellään vuokraamme sitä jatkossakin kalustettuna, koska kalustamisessa oli iso työ, mutta mieluummin vuokraamme sitä tosiaan vähän pidemmäksi aikaa kerrallaan.
Syitä, miksi keskitymme jatkossakin muihin asuntosijoittamisen muotoihin kuin lyhytaikaiseen vuokraukseen, on monia. Vaikka hommaa ei näennäisesti ole niin paljon kuin asuntoflippauksessa, siinä on ihan eri tavalla kiinni. Aina täytyy olla tavoitettavissa, ja aikataulut menevät aika pitkälti majoittujien mukaan. Eli esim. avainten toimittamiset sovitaan (sisäänkirjautumisaikojen puitteissa) majoittujien aikataulujen mukaan. Ja muutenkin on oltava valmiina ottamaan varauksia vastaan lyhyelläkin varoitusajalla. Lyhytaikaisen vuokrauksen rutiini on myös hyvin samanlaisena toistuvaa: ensin otetaan varaus vastaan, viestitellään majoittujien kanssa, viedään avaimet ja esitellään asunto, vierailun jälkeen siivotaan asunto (tähänkin on kehittynyt rutiini!) ja valmistellaan se seuraaville, pyykätään lakanat ja pyyhkeet kotona, ja taas sama alusta. Jos verrataan asuntoflippaukseen, siinä on tietysti työtä paljon enemmän, mutta myös hommat vaihtuvat sitä mukaan kun remontti etenee, ja jossain vaiheessa tulee valmista ja asunto menee myyntiin.
Lyhytaikaisessa vuokrauksessa on myös tiettyjä jännitysmomentteja. Myönnän olleeni alkuvaiheessa suorastaan paniikissa, varsinkin jos asunnossa oli pidempiaikainen varaus eikä sen kuntoa päässyt tarkastamaan kuin vasta majoittujien lähdettyä. Koskaan ei voi tietää, jos asunto onkin jätetty sotkuiseen kuntoon tai pahimmassa tapauksessa rikottu jotain. Onneksi tähän mennessä on mennyt kaikki erinomaisen hyvin ja vieraat ovat olleet mukavia ja jättäneet asunnon siistiksi. Nyt uskallan jo rauhoittua, vaikka asunnossa on majoittujia. 😀 Meillä on sellaiset asetukset, että suoran varauksen voivat tehdä ainoastaan sellaiset vieraat, jotka ovat saaneet hyvät arvostelut aiemmilta majoittajilta. Näin voi minimoida riskiä, että jotain sattuisi.
Kaikkein vaivattomin asuntosijoittamisen muoto on meidän mielestämme ollut ihan perinteinen pitkäaikaisvuokraus. Kun vuokralainen on hyvä ja kaikki menee hyvin, tuottoa tulee tasaisen tappavaan tahtiin. Tuotto ei ole niin hyvä kuin flippauksessa, mutta toisaalta siinä vaiheessa kun asunto on maksettu velattomaksi, omaisuus on karttunut hyvin. Vuokraus on siis paljon pitkäjänteisempää sijoitustoimintaa kuin flippaus, jossa tuottoa tulee paljon nopeammalla syklillä.
Yhteenvetona voisi sanoa, että tulevaisuudessa tulemme toivottavasti ja todennäköisesti jatkamaan asuntoflippauksia, koska se on osoittautunut meille oikein hyväksi asuntosijoittamisen muodoksi. Kakkosena tulee pitkäaikainen vuokraustoiminta vaivattomuutensa ja tasaisen tuottonsa takia.
