Olemme myyneet kaikki flipattavat asuntomme itse, ilman kiinteistönvälittäjää. Meidän mielestämme tämä on ollut erittäin hyvä ratkaisu. Asuntomme ovat sijainneet Tampereen halutuimmalla alueella, ne on remontoitu laadukkaasti ja houkuttelevasti, ja ne ovat olleet kooltaan sellaisia, jotka sopivat useammille kohderyhmille. Asunnot ovat olleet siis ns. helposti myytäviä. Vielä helpommalla tietysti pääsisi, jos käyttäisi välittäjää. Toisaalta välittäjän käyttö maksaisi useita, useita tuhansia euroja, ja sitä myötä asunnon tuotto vastaavasti pienenisi. Tässä blogipostauksessa kerromme, mitä asunnon myynti ilman välittäjää vaatii. Toivottavasti tästä on apua heille, jotka miettivät, kannaattaako asunnon myynnissä käyttää välittäjää vai olisiko mahdollista suoritua siitä itse.
Ennen myyntiä
Ennen kuin asunnon saa myyntiin, joutuu tekemään jo paljon hommia. Tärkeä asia on tietysti asunnon hinnoittelu, eli millainen hinta sinne asuntoilmoitukseen laitetaan. Flippaus 1:ssä meillä kävi pari kiinteistönvälittäjää katsomassa asuntoa, tekemässä hinta-arvion ja antamassa tarjouksen asunnon myynnistä. Siinä vaiheessa emme olleet vielä varmoja, myymmekö itse vai käytämmekö välittäjää. Ensimmäiseen asuntoon saimme siis hyvää osviittaa asunnon hinnasta. Sen jälkeen olemme hinnoitelleet asunnot itse. Tässä korostuu tietysti se, että seuraa asuntomarkkinoita ja tietää alueen hintatason. Välittäjillä on tietysti tarkemmat tilastot myytyjen asunojen hinnoista ihan talon tarkkuudella. Toisaalta olemme huomanneet, että välittäjät saattavat takertua liikaa niihin tilastoihinsa eivätkä ehkä uskalla pyytää asunnosta suurempaa hintaa, vaikka ostajat olisivat valmiita sen maksamaan.
Emme kuitenkaan ota suurta stressiä siitä, millaisen pyyntihinnan asunnolle laitamme. Eihän ole olemassa mitään ”oikeaa hintaa”, joka asunnolle myydessä laitetaan. Kunkin asunnon oikea hintahan on loppujen lopuksi se hinta, jolla siitä kaupat lopulta tehdään, eli oikean hinnan määräävät markkinat tietystä asunnosta tietyllä hetkellä. Asunnon kiinnostavuuteen ja myyntiaikaan hinnalla voi tietysti olla merkitystä. Huomasimme sen nyt tämän viimeisimmän asunnon kohdalla. Siinä meillä oli hinta aluksi ehkä pikkuisen liian kova, ja vaikka esittelyissä kävi tosi paljon porukkaa, tarjouksia ei tullut kuin pari. Sen jälkeen kun hintaa hieman laskettiin, alkoikin todella kova säpinä ja yhtäkkiä meillä oli sisällä kolme tarjousta yhtä aikaa. Jos taas asunnon hinnan laittaa jo alkujaan pikkuisen alakanttiin, markkina korjaa senkin, eli jos asunnosta tulee kova kilpailu, hintaa nousee sille tasolle, joka on kyseiselle asunnolle se ”oikea hinta”. Huolimatta asunnon pyyntihinnasta, uskomme, että lopullinen, ”oikea hinta” on sama. Eli se hinta, jolla me suostumme asunnon myymään ja jolla ostaja suostuu sen ostamaan.
Ennen kuin asunnon saa myyntiin, toinen tärkeä juttu on isännöitsijäntodistuksen ja muiden dokumenttien tilaaminen isännöitsijältä. Nämä ovat maksullisia, hinnat ovat pyörineet satasen molemmin puolin. Näistä asiakirjoista saa tarvittavia tietoja asunnon myynti-ilmoitukseen, ja toki ostajaehdokkaat ovat näistä kiinnostuneita ennen kuin tekevät tarjouksen asunnosta. Uusi tietosuoja-asetus GDPR on vaikuttanut siihen, että välittäjät eivät yleensä lähettele isännöitsijäntodistuksia kuin sellaisille ostajaehdokkaille, jotka ovat tekemässä tarjouksen asunnosta. Tämä asia, ja oma suhtautuminen siihen, kannattaa siis myös huomioida.
Ennen myyntiä asunto täytyy tietenkin myös valokuvata ja mahdollisesti myös stailata. Ensimmäisessä kohteessa meillä kävi henkilö kalustamassa ja stailaamassa asunnon sekä ottamassa valokuvat, mutta sen jälkeen olemme ottaneet kuvat itse. Asunnot ovat olleet hyvillä sijainneilla ja hyvin remontoituja, joten ne ovat myös ”myyneet itse itsensä”. Seuraavassa, parhaillaan remontin alla olevassa, asunnossa olemme miettineet jälleen sitäkin vaihtoehtoa, että asuntoon otettaisiin stailaus ja valokuvaus. Katselemme paljon asuntojen myynti-ilmoituksia, ja on ihan totta, että ammattimaisesti stailatut ja valokuvatut asunnon näyttävät houkuttelevammilta. Katsotaan, mihin päädytään.
Nyt on kaikki valmista siihen, että asunnon saa laitettua myyntiin! Olemme laittaneet asunnot myyntiin Etuoveen (se on tällä seudulla selkeästi suositumpi kuin Oikotie). Ilmoituksen hinta on 149 euroa, ja sen lisäksi saa ostettua erilaisia lisänäkyvyyspalveluja. Myynti-ilmoitus kannattaa täyttää huolellisesti ja lisätä sinne kaikki tiedot, mitä kysytään. Itseämme ainakin ärsyttää suunnattomasti, jos asuntoja myydään vajavaisilla tiedoilla, joita joutuu sitten myyjältä/välittäjältä erikseen kysymään. Ja se esittelyteksti! Siihen kannattaa myös panostaa ja kertoa asunnosta ja tehdystä remontista mahdollisimman kattavasti. Kehuakin saa ja pitää, jos/kun siihen on aihetta.
Myynnin aikana
Nyt on asunto saatu myyntiin! Seuraavaksi odotellaankin ostajaehdokkaiden yhteydenottoja. Me olemme pitäneet yleensä yleisesittelyn kerran viikkoon, mutta olemme huomanneet, että ihmiset pyytävät paljon myös yksityisesittelyjä. Nyt koronan aikaan tämä tuntuu vielä korostuneen. Esittelyt sujuvat meiltä luontevasti. Tämä on varmasti todella paljon ihmisten luonteesta kiinni, ja joillekin esittelyjen pitäminen voi varmasti tuntua jopa vastenmieliseltä hommalta. Silloin saattaa olla parempi käyttää välittäjää. Myyjien oma innostus asuntoa kohtaan tarttuu varmasti myös ostajiin, ja meidän asuntoja on ollut kyllä helppo kehuakin. Ostajaehdokkailla on toki paljon kysyttävää asunnon lisäksi myös taloyhtiöstä sekä ympäristöstä, joten asiat täytyy opiskella etukäteen hyvin, jotta kysymyksiin osaa vastata. Toki varmasti tulee, ja on tullutkin, sellaisia kysymyksiä, joihin vastausta ei tiedä (tai sitä ei ole edes olemassa). Välittäjiin verrattuna myyjät tietävät varmasti paljon enemmän asunnosta ja osaavat vastata ostajaehdokkaiden kysymyksiin paremmin. Esim. remonttiin liittyviin kysymyksiin on helppo vastata, kun remontin on itse tehnyt.
Kun ostajaehdokas on kiinnostunut ostamaan asunnon, hän tekee siitä tarjouksen. Tässä vaiheessa siis otetaan vastaan tarjouksia, ja yleensä tämä on mennyt niin, että ostajaehdokkaat tekevät aika vapaamuotoisen tarjouksen sähköpostilla. On kuitenkin tiettyjä tärkeitä asioita, joita tarjouksessa pitäisi olla. Tietysti tarjottu hinta, ja tässä pitää vielä olla tarkkana, onko kyseessä myyntihinta vai velaton hinta. Sitten on hyvä mainita, onko ostajalla tarjoukseen ehtoja, eli esim. oman asunnon myynti tai lainan saanti. Sitten yksi asia on se, milloin ostajan puolesta kaupat voitaisiin tehdä. Ja lopuksi pitäisi vielä ilmoittaa, mihin asti tarjous on voimassa. Näillä tiedoilla päästään jo pitkälle.
Tarjousvaiheeseen kuuluu neuvottelu ostajaehdokkaiden kanssa. Kun on saatu tarjous, täytyy miettiä, miten siihen vastataan. Hyväksytäänkö se sellaisenaan, hylätäänkö se suoraan, vai ruvetaanko neuvottelemaan hinnasta eli tehdäänkö vastatarjous. Tässä vaiheessa täytyy miettiä tarkkaan liikkeensä ja pitää pää kylmänä. Lisämausteen hommaan tuo vielä useampi yhtäaikainen tarjous, kuten meillä tosiaan kävi edellisen asunnon kanssa. Saimme kolme tarjousta yhtä aikaa. Hyvin selvittiin siitäkin tilanteesta, vaikka eskelmerkkejä piti miettiä moneen suuntaan ja pitkälle eteenpäin.
Kun kaupat on sovittu
Kun tarjousneuvottelut on saatu päätökseen, asunnolle on löytynyt ostaja. Sen jälkeen täytyy vielä hoitaa kaupanteko kuntoon. Tähän kuuluu tietysti kauppakirjan teko. Sen olemme myös tehneet itse. Netistäkin löytyy mallipohjia, ja kun on itse ostanut elämänsä aikana aika monta asuntoa, kauppakirjat ovat tulleet tutuiksi. Meillä on hyvä kauppakirjapohja, jota voi tarvittaessa muokata kutakin asuntoa ja tilannetta varten.
Sitten sovitaan kaupantekotilaisuus. Yleensä kaupat tehdään ostajan pankissa. Tässä vaiheessa täytyy vielä huolehtia siitä, että meidän pankin ja ostajan pankin yhteyshenkilöt ovat yhteydessä ja sopivat, miten osakekirjan ja rahaliikenteen kulku hoidetaan. Kaupantekotilaisuudessa sitten yleensä katsotaan vielä kauppakirja yhdessä läpi ja allekirjoitetaan se. Osakekirjaan tehdään siirtomerkintä, ja sitten vielä siirretään kauppahinta meidän tilille.
Siihäpä se oli pääpiirteittäin, nyt on asunnon myynti hoidettu! Joskus voi toki tulla eteen tilanteita ja mahdollisia ongelmia kaupanteon jälkeenkin. Asunnosta voi esim. löytyä jotain yllättävää, mitä sieltä ei pitäisi löytyä. Tai sieltä puuttuu jotain, joka sinne olisi pitänyt kuulua. Nämä meidän myyntimme ovat sujuneet hyvin, ja ostajat lienevät tyytyväisiä asuntoihin, kun jälkeen päin ei ole moitteita kuulunut. Meillä on tästä kyllä kokemusta asunnon ostajina, kun asunto ei vastannut sitä, millaisina se oli meille myyty. Asian selvittely on vielä kesken, joten tästä ei sen enempää.
Lopuksi
Aika paljonhan tässä on hommaa, nyt kun asiat tähän listasi! Jos kaupassa on mukana välittäjä, hän tekee tämän kaiken myyjän puolesta. Me olemme tosiaan kokeneet asian niin, että mieluummin teemme vähän töitä ja hoidamme asunnon myynnin itse. Välityspalkkio söisi paljon tuottoja. Asunto-osakkeen kauppa on tosiaan hyvin yksinkertaista (toki on sellaisiakin tapauksia, joissa on monia kommervenkkejä matkan varrella). Olemme lukeneet asuntokauppalain sekä ohjeet hyvästä välitystavasta, joten toki aihetta on jonkun verran opiskeltu. Itse olen myös harkinnut LKV-tutkinnon suorittamista.
Monet miettivät varmasti myös sitä, että ostajaehdokkaat eivät välttämättä uskalla ostaa asuntoa suoraan myyjältä. Olemme törmänneet tähän itsekin ja olemme kuulleet, että eräs ostajaehdokas ei halunnut ostaa asuntoa sen takia, kun kaupassa ei ole välittäjä mukana. Päinvastaisiakin kommentteja on kuultu, eli monet ovat pitäneet suoraan myyjän kanssa asiointia luontevampana ja helpompana.
Tässä oli meidän kokemuksia asunnon myynnistä. Toivottavasti tästä oli apua, kun harkitsette asunnon myyntiä itse tai välittäjän kautta. 🙂
