Flippaus: Kuitit, verotus ja muu “ylimääräinen” show

Nyt kun Flippaus 3:a viimeistellään ja siivoillaan myyntiä varten (kuvia postauksen lopussa), meille tuli verottajalta selvityspyyntö Flippaus 2:sta. Verottajahan saa tiedon sekä asunnon hankinnasta (eli ostosta) että luovutuksesta (eli myynnistä). Myynti- ja ostohinnan erotuksesta eli luovutusvoitosta maksetaan pääomatuloveroa. Luovutusvoitosta saa vähentää kaikki remontista aiheutuvat kustannukset sekä omaisuuden hankkimisesta ja myynnistä aiheutuvat menot, ja näin luovutusvoittoa, ja siitä maksettavia veroja, saadaan pienemmäksi. Verottajalla ei luonnollisestikaan ole etukäteen tietoa tekemästämme remontista ja sen kustannuksista, joten nämä tiedot ilmoitetaan verottajalle ennen kuin lopullinen luovutusvoitto on selvillä ja siitä maksetaan vero.

Itse remontin lisäksi tähän hommaan kuuluu siis myös kaikenlaista pakollista paperityötä. Vaikka teemmekin tätä yksityishenkilöinä eikä meillä ole (ainakaan vielä) yritystä, papereiden pyörittelyä ja jonkin sortin kirjanpitoa joutuu silti tekemään. Kaikista rautakauppakäynneistä ja netistä tilatuista tuotteista täytyy säilyttää kuitit. Tässä kuvassa on esimerkki viikon aikana kertyneistä kuiteista.

Kirjaamme kaikki kuitit Exceliin. Tämä tehdään ensinnäkin verottajaa varten, ja sitä varten meillä on jo Excelissä omilla sheeteillään kuitit kirjattuna sen mukaan, miten kulut täytyy verottajaa varten jaotella. Näin ne on sitten helppo ilmoittaa verottajalle. Sitten pidämme kirjaa myös itseämme varten ja merkkaamme, kuka on minkäkin kuitin maksanut. Näin saamme asunnon myytyämme jaettua kauppahinnasta ensin osan kummallekin remonttikustannusten suhteessa, ja lopun laitamme sitten puokkiin.

Tämä kuittishow on kyllä oma riesansa tässä harrastuksessa. Varsinkin, jos kuitteja pyörii pöydillä esim. parin-kolmen viikon ajalta eikä kumpikaan meinaa muistaa, kuka on mitäkin maksanut. 😀 Kuitithan täytyy myös säilyttää. Meillä on jokaiselle asunnolle oma muovitasku, johon kerätään kuitit ja muut tärkeät paperit. Verottajalle kuitteja ei tarvitse lähettää, mutta jos niiden perään myöhemmin kysellään, ne täytyy löytyä.

Sitten oma shownsa näiden kuittien lisäksi on vielä matkakulut, jotka voi myös vähentää verotuksessa. Eli jokainen autolla-ajo, joka liittyy remonttiin tai asunnon hankkimiseen tai myyntiin, kirjataan ylös. Tähän voi laittaa monenlaisia matkoja, alkaen asuntoesittelyissä käynnistä aina kaupantekotilaisuuteen asti, ja siinä välissä kaikki kodin ja remppa-asunnon väliset matkat, rautakaupoissa käynnit jne.

Näiden lisäksi on paljon muitakin kuluja, joita verotuksessa voi vähentää. Tällaisia ovat remontin ajalta maksetut vastikkeet, sähkölaskut, vakuutusmaksut, varainsiirtovero, asunnon ostamiseen otetun lainan korot jne. Ja sitten tietysti myynnistä aiheutuvat kulut, kuten ilmoitus Etuoveen sekä isännöitsijäntodistuksen tilaus.

Niin, sitten se remontti. Nyt alkaa olla kaikki listat paikoillaan ja huomenna ruvetaan siivoilemaan remppatyömaata. Valkoiseksi maalattu vanha lattia on kyllä tosi ihana, ja se valostaa koko asunnon. Lattialistoiksi valitsimme 9 cm korkeat listat, joissa on vähän kuviointia. Passaavat hyvin asuntoon nekin. Olohuoneen tumma seinä pääsee nyt oikeuksiinsa sekin. Tässä alla vielä muutama kuva.

11 ajatusta aiheesta “Flippaus: Kuitit, verotus ja muu “ylimääräinen” show”

  1. Hei,

    Erittäin mielenkiintoista! Mitä kirjaatte Excelin sheeteille otsikoiksi eli miten kulut/vähennykset jaotellaan verottajalle?

    Yst. Minna

    1. Hei!

      Perusparannusmenot, tulonhankkimiskulut ja myntikulut ilmoitetaan erikseen verottajalle.

      1. Terve,

        Sama selvittely itsellä työn alla. Vähän ristiriitaista tietoa löysin netistä, mutta saako siis aivan kaikki kulut vähentää tuosta verotettavasta voitosta? Eli siis ihan jokaisen kuitin ruuveista ja maaleista keittiötilauksen laskuihin? Osa menee näistä perusparannusmenoihin ja osa tulonhankkimiskuluihin, näin ainakin olettaisin? Vai jääkö jotain mitä ei pysty vähentämään?

        1. Hei!

          Kyllä, kaikki remppakulut voi vähentää. Ne ovat kaikki perusparannusmenoja. Tulonhankkimiskuluja taas ovat muun muassa asunnosta remontin aikana maksettavat vastikkeet, sähkölaskut, asunnon ostoa varten nostetun lainan korot sekä matkakustannukset. Kolmas kategoria on vielä myyntikulut.

      2. Kiitos vastauksesta! On paljon opittavaa.
        Tsemppiä flippaus viitoseen. Mielenkiinnolla odottelen uutta postausta.😊
        Minna

  2. Terve, tykkään blogistanne ja itselläkin ensimmäinen projekti menossa, täältä saa hyviä vinkkejä, kiitos!

    Teen flippausta kaverini kanssa ja hän itse osti asunnon ja hän myös myy asunnon. Ajattelimme tehdä niin, että minä vastaan kaikista remontointikuluista.

    Nyt tuli mieleen, että miten verottaja tätä katsoo? Jos kaverini ostaa ja myy ja tekee sitten mahdollisesta myyntivoitosta veroselvitystä, riittääkö pelkät kuitit? Vai pitääkö nämä remonttimaksut mennä hänen tililtään, katsotaanko sitä?

    Muuten voisin itse tosiaan maksaa ne ja sitten vain puolitettaisiin voitto ja kulut kun projekti on ohi.

    1. Hei!

      Kiitos, kiva kun olet löytänyt blogimme. 🙂

      Nyt tuli niin vaikea kysymys, että en osaa siihen vastata. Kannattaa ehdottomasti selvittää asia etukäteen verottajalta tai muulta asioista perillä olevalta. Näin minä asian ajattelisin: Jos teistä vain toinen omistaa asunnon ja jakaa siitä saamansa voiton kanssasi, periaatteessahan se on lahjoitus ja siitä joutuu maksamaan lahjaveron. En tiedä, miten sinun maksamasi remonttikustannukset voitaisiin vähentää kaverisi saamasta voitosta (vai voidaanko mitenkään), ja remonttikustannusten jälkeenkin (toivottavasti) jää vielä voittoa, ja se voidaan katsoa lahjoitukseksi, jos kaverisi antaa osan siitä sinulle. Kaverisi voi tietysti palkata sinut tekemään remonttia, mutta edelleen, jos hän saa omistamastaan asunnosta myyntivoittoa sen jälkeen, kun on maksanut sinulle palkkaa, ja hän haluaa jakaa voiton kanssasi, siitä menee lahjavero. Korostan vielä, että tämä edellä oleva on omaa arveluani ja kannattaa ehdottomasti tarkistaa asia ennen kuin tuohon järjestelyyn ryhtyy.

      Itse en lähtisi tällaiseen kuvioon mukaan. Tämä kuulostaa siltä, että tässä voi mennä hirvittävän moni asia pieleen, jos ihan rehellisesti kerron mielipiteeni. 🙂

  3. Tosi selkeä teksti, kiitos!

    Osaisitkohan kommentoida seuraavaan esimerkinomaiseen tilanteeseen:
    Asunnon remontti kestää 3kk, ja remonttiin liittyvät perusparannusmenot ja tulonhankkimismenot (mm. ne vastikkeet ja sähköt) ovat tiedossa. Flippaaja itse asuu asunnossa 3kk, ja laittaa asunnon sen jälkeen myyntiin. Syntyykö tästä ”itse asumisesta” jotain verottajan kannalta merkityksellistä muutosta kulujen vähentämiseen? Tulonhankkimismenoja voinee vähentää vain tuolta remontin ajalta? Miten remontin päättyminen tulisi osoittaa verottajalle, jotta erotetaan tämä remonttiaika ja asumisaika?

    1. Hei!

      Kiitos kysymyksestäsi! Meillä itsellämme ei ole kokemusta asiasta, ja parhaan ja oikean vastauksen saat verottajalta (heillä on käsittääkseni hyvät neuvontapalvelut). Oma käsitykseni on, että siltä ajalta, kun asunnossa itse asutaan, ei voi vähentää tuloshankkimismenoja. Verottaja taitaa saada asumistiedot suoraan DVV:ltä (entinen maistraatti), joten asumisaika menee käsittääkseni ihan sen mukaan, miten olet DVV:lle osoitteenmuutoksesta ilmoittanut.

  4. Hei!
    Sinulla on tosi hieno blogi ja myös hyödyllinen meille joka on just aloittamassa. Elikkä, allekirjoitamme eka kohde ensi viikolla ja kaikki on nyt aika selvä… paitsi veroasiat 😀
    Jos saan kysyä… 🙂
    – Vero 30% (mahd.34%) ja vähennykset lasketaan pois vero osasta. Noh, jos kulujen osa on suurempi kun vero itse, se tarkoitta sitten että verottaja maksaa meille, eikä saa voitosta ollenkaan verot?
    – Jos näin on, se kai tarkoittaa että kun suunnitellan remontti ei tarvi säästää materiaalilla koska se kustannus saadaan kuitenkin takaisin loppupäässä (teitysti pitää olla varaa ostaa sitä ensiksi). Vai onko siinä rajoituksia? Saako esim liesi jne maksaa joku tietty summa vai voidaanko siinä ostaa melkein hienoin mitä on?
    – Onko se paikka mihin tämä kirjataan omaverossa “pääomatulo”?
    – Tuleeko nämä rahat sitten laskettu pois/maksettu kerran vuodessa samalla kun on se vuotuinen maksupäivä vai tapahtuuko tämä sen prosessin ulkopuolella?
    Monessa paikoissa netissä tämä vero-asia ei ole edes mainittu ja se on vähä outo.

    Anteeksi että pistän sinulle näitä tällä lailla, mutta kun vastauksia ovat niin vaikeita löytää 🙂
    Hyvää viikonloppua! Kiitos jos ehdit vastata!

    1. Hei!

      Kiitos viestistäsi! Ja mukava kuulla, että blogista on ollut hyötyä. 🙂

      Asuntoflippauksessa on tarkoitus tehdä voittoa. Myyntivoitosta voi kuitenkin vähentää remontti- ym. kustannukset, ja loppuosasta maksetaan verot. Jos remontti- ym. kulut ovat suuremmat kuin flippauksesta saatava voitto, joudut myymään asunnon tappiolla, ja se ei ole tietenkään hyvä juttu. Jos teet tappiota, verottaja ei suoranaisesti “hyvitä” sitä sinulle. Saatu tappio voidaan kuitenkin vähentää tulevista voitoista tai muista pääomatuloista, mikäli sinulla sellaisia on tai on tulossa.

      Voit ostaa asuntoon niin kalliit laitteet ja materiaalit kuin haluat. Täytyy kuitenkin muistaa, että “liian” kalliit laitteet eivät välttämättä näy asunnosta saatavassa hinnassa, eli silloin saamasi voitto on pienempi, tai pahimmassa tapauksessa teet asunnolla tappiota.

      Kertauksena ja yksinkertaistettuna asia menee siis näin: Yritä tehdä asunnolla mahdollisimman suuri voitto, se on se tavoite. Voitosta maksetaan toki verot (30 tai 34 %), mutta voitto on kuitenkin paaaljon parempi vaihtoehto kuin tehdä tappiota. 🙂

      Hyvät viikonloput ja tsemppiä projektiin! 🙂

Kommentoi

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *